חצי זה 50% פחות

חצי זה 50%  פחות

במקרה שהיה בפסק הדין א 39560-02/12 מרדכי קינן נ' י.א.ר.א. נכסים בע"מ שניתן לפני כחודש בבית המשפט בירושלים. 

בתביעה התברר כי עורך דין אשר היה גם הוא מערב בעניין מכירת הנכס היה בעצם הגורם אשר הביא את העסקה.

המתווך אשר תבע בבית המשפט כי הינו "הגורם היעיל"; בית המשפט הנכבד קבע כי חוק המתווכים במקרקעין אינו כולל התייחסות למצב בו ניתן לייחס לשני גורמים שונים את העובדה שכל אחד מהם היה הגורם היעיל להתקשרות.

בנסיבות אלה מתחייבת המסקנה כי הן התובע והן אחר היו הגורמים היעילים להתקשרות הצדדים בעסקה. 

אכן, העובדה שהתובע היה גורם בלעדיו אין להתקשרות, כשלעצמה, אינה מזכה אותו בדמי התיווך.  אולם במקרה זה היה המתווך  גם הגורם המניע ובפועל שותף שווה להשלמה היעילה של העסקה. 

לפיכך קבע בית המשפט התובע והגורם האחר, גם יחד,  היוו את הגורם היעיל להתקשרות; לפיכך המתווך והגורם האחר, גם יחד, זכאים להתחלק בדמי התיווך.

אומר בית המשפט  

" במהלך המשא ומתן עשויות להתגלע בין הצדדים מחלוקות אשר אינן ניתנות לגישור. רק גורם נוסף (מתווך נוסף או אדם אחר), עשוי לסייע לצדדים לחצות את התהום הפעורה ביניהם. כאן מתחילים הקשיים בהכרעה בשאלה האם המתווך הוא הגורם היעיל. יש לבחון האם הגורם הנוסף היה הגורם היעיל, או שמא שניהם או אף אחד מהם. מבחינה תיאורטית כל אחת מהתוצאות אפשרית, פעמים אין זכאות לדמי תיווך, פעמים ישנה זכאות למתווך אחד ופעמים למספר מתווכים....".

 לפיכך קבע השופט  לקבל את התביעה ולקבוע כי המשיבה חבה בתשלום מחצית מדמי התיווך בעבור העסקה. 

לפרטים נוספים : עו"ד איל רוזין 03-6953545

הזמנת תיווך בדואר אלקטרוני

מה דינה של הזמנה בכתב שהועברה במייל ואינה חתומה?

תא"מ 16231-05-14 אור-זיו נכסים בע"מ נ' אינטרומדיקס - טכנולוגיות רפואיות מתקדמות בע"מ מיום 14/11/2014 ;

                                        

בכתב התביעה טענה התובעת כי הזמנת התיווך הועברה באמצעות המייל לנתבעת לצורך חתימתה וכי מנהלי הנתבעת ביקשו מהתובעת "לסמוך עליהם" לאור היכרות עיסקית קודמת.

הנתבעת מודעת לחובתה לשלם לתובעת את דמי התיווך וכי ניתנו לתובעת הבטחות על ידי מנהלי הנתבעת כי הסכום אושר לתשלום ויועבר לתובעת ואולם, חרף הבטחות שניתנו לא שילמה הנתבעת את שכרה של התובעת.

יש לציין כי אין מדובר בטענות בעלמא אלא בטענות המגובות בתכתובות שהוחלפו בין הצדדים, מרביתם באמצעות המייל, ומהן עולה כי, לכאורה, הנתבעת מודה בחובה כלפי התובעת ואינה מעלה כל טענה כנגד התחייבותה לשלם את דמי התיווך.

אמנם, הוראות חוק המתווכים הינן קוגנטיות והדרישה בחוק הינה להזמנה בכתב חתומה. יחד עם זאת, יש לבחון את נסיבות העניין שבפנינו גם בראי עיקרון תום הלב ועל בסיס הנסיבות הספציפיות. משכך, יש לשמוע ראיות ביחס לכוונת הצדדים ולהסכמות ביניהם.

הזמנת שירותי התיווך כוללת, לכאורה, את הפרטים הנדרשים בהתאם לתקנות המתווכים ויש בה כדי להגשים התכלית העומדת בבסיס החוק. ככל ותוכיח התובעת כי הזמנת שירותי התיווך הועברה במייל לנתבעת והתקבלה אצלה, הרי שיכול וכיום בעידן האלקטרוני אין בעצם העדרה של חתימה על המסמך כדי לפסול המסמך כמי שאינו עומד בדרישות החוק.

יפים לעניין זה דבריה של כב' השופטת לבהר שרון בפסק הדין בעניין נועם לנדאו (אוזכר לעיל):

" ראשית, יש לבדוק האם עצם העובדה שהמסמך נשלח במייל ולא נושא את חתימת הצדדים פוסלת את היותו של המסמך מסמך בכתב. דואר אלקטורני מטיבו אין בו חתימות. ואולם, בעידן האלקטרוני בו אנו מצויים, בו מסמכים חשובים והסכמות עקרוניות מועברות מידי יום במייל, אין מקום לפסול היותו של "מסמך בכתב" רק בשל העדר חתימות, ויש לבחון את הנסיבות והרקע למשלוח המייל (....) כך במקרה שלפנינו, יש לראות במייל, לפחות בשלב הראשוני "מסמך בכתב", והעובדה שהוא אינו חתום כי הוא נשלח בדואר אלקטרוני – אינה, כשלעצמה, פוסלת את היותו מסמך בכתב".

במקרה זה התביעה לא נמחקה על הסף;

לפרטים נוספים : עו"ד איל רוזין 03-6953545

גבול האחריות של מתווך

מה קצה האחריות של מתווך ?

בתביעה אשר הוגשה לבית המשפט לתביעות קטנות תבע שוכר דירה (אשר לבסוף לא שכר את הדירה ) את המתווך על כך שבשלב מסויים הדירה לא הועמדה עוד להשכרה על ידי בעליה אלא למכירה, וכתוצאה מכך טען אותו שוכר פוטנציאלי נגרמו לו נזקים רבים וכבדים.

המתווך מצידו טען שמי שאחראי למעבר זה היה בעל הדירה ואילו המתווך היה רק גורם מייעץ בלבד אשר שטח בפני בעל הדירה את היתרונות והחסרונות שבדבר.

בית המשפט הנכבד קיבל עמדה זו של המתווך וקבע שתפקידו של מתווך הינו לייעץ ולא להחליט באשר לייעוד עסקת הנדלן המתאימה לנכס.

לשיטת בית המשפט האחריות הכוללת (גם במקרה של ייעוץ אגרסיבי) הינה של בעל הנכס אשר לו נתון המנדט הסופי בדבר מה ייעשה בכנס שלו ולא למתווך.

לפרטים נוספים : עו"ד איל רוזין 03-6953545

הגורם היעיל אין אפשר בלעדיו

"הגורם היעיל" חזקה הניתנת לסתירה  אך לא ויתור

בפסק דין שניתן ביום 14/12/14 בת"א 7881-08-13 גרינברג ואח' נ' סיניה  נדון סעיף 14(ב) לחוק המתווכים:

"מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) – חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות".


בנסיבות פסק הדין עלתה השאלה הבאה: כאשר המו"מ התנהל בתקופת הבלעדיות וההסכם למעשה גובש בתקופת הבלעדיות, מול קונה שלתובע לא היה כל קשר אליו, האם קמה לתובע הזכות לקבל דמי תיווך, אם מכוח חוק המתווכים אם מכוח חוק החוזים וההוראות של הסכם הבלעדיות אליהן מפנה התובע.

בית המשפט קבע שלא !!!

קובע בית המשפט בפסק הדין כי המחוקק בחר להוסיף חזקה לטובת המתווך, לפיה מקום שקיים הסכם בלעדיות והמתווך ביצע את הפעולות עליו התחייב, חזקה שהינו ה"גורם היעיל". הוספה "חזקה", אך לא בוטלה הדרישה לעניין היותו הגורם יעיל; הועבר הנטל הראייתי על כתפי מזמין השירותים להוכיח כי המתווך לא היה הגורם היעיל בעסקה,

ב ע"א 37075-03-11 ז'קלין נגר נ' דניאל אהרוני (2011) "עולה מן המקובץ מסקנה ולפיה אין להתנות על מבחן וגורם כה מהותי ביחסי מתווך-לקוח.

לפיכך, חוזה המתנה על מבחן זה איננו חוקי ודינו– בטלות. בטל הסכם הבלעדיות – בטל חיובה של המערערת כלפי המשיב. בטל חיובה של המערערת כלפי המשיב – נשמטה הקרקע מתחת לטענותיו של המשיב כנגדה...לסיכום, המשיב תמך את גוף תביעתו בשתי עילות. עילה אחת מכוח דיני חוק המתווכים מכאן, ועילה שנייה מכוח חוק החוזים מכאן. לאור דיוננו, נסיבות המקרה שמטו את העילה מכוח חוק המתווכים, וחוק המתווכים שמט את העילה מכוח דיני החוזים. משבטלו רגליים אלו, דין תביעתו של המשיב להידחות ודין ערעורה של המערערת – להתקבל, וכך אני מחליט.  פסק-דינו של בית-משפט השלום נשוא הערעור בטל".

כאמור במקרה שלפנינו השופטת קבעה כי הנתבעת סתרה את החזקה – הקונים הגיעו לנתבעת ללא כל קשר לתובע. לא יכולה להיות מחלוקת שהתובע אינו הגורם היעיל ולכן תביעתו נדחתה.

לפרטים נוספים : עו"ד איל רוזין 03-6953545

סדרי דין בועדת המשמעת

ידיעת המתווכים 

מצ"ב לינק אשר העתקו והדבקתו תביא בפניכם את תקנות המתווכים במקרקעין )סדרי דין בדיון לפני ועדת המשמעת
ובערעור לבית משפט(, התשע"ד-2014
1 

לשים לב שערעור על החלטה של בית הדין למשמעת הינו לבית המשפט המחוזי!!! 
http://www.justice.gov.il/NR/rdonlyres/94D3BB14-6C53-4911-9F72-E8D0B164C4F9/43290/7419.pdf

אלוהים מתווך

אם יש תחליף לאלוהים מדוע לא למתווך ?

הנוצרים הצליחו למצוא מחליף לאלוהים עלי אדמות – האפיפיור, אבל בית המשפט בישראל מתקשים למצוא מחליף למתווך.

בתא"מ 56881-11-12 שבט אפרים בע"מ נ' בר שדה נידונה השאלה האם זכאי מתווך לקבל דמי תיווך כאשר מי שביצע את מירב הפעולות מול הקונה היה עובד מטעמו, שאינו מתווך מורשה.

בית המשפט הנכבד פסק, כי התובעים אינם זכאים לדמי תיווך, באשר נותן שירותי התיווך לא היה בעל רשיון בעת הרלבנטית. כלומר אם בעבר היתה פסיקה מקלה לפיה די במתווך-על אשר יפקח על עבודת אותו פקיד בכדי לדרוש ולקבל את עמלת התיווך אזי עמדה זו נשללה על ידי בית המשפט השלום.

גם לבית המשפט לא היה נח עם מסקנה זו, ובאחרית דבר, התייחס כבוד השופט לאי הנוחות אשר הוא חש, בשלילת דמי תיווך בשל הוראה "פרוצדוראלית", לכאורה:

"מודע אנוכי לתחושה הקשה של התובעים..אשר חשו כי הנתבעת מנסה לחמוק מתשלום דמי תיווך ע"י עמידה מדוקדקת על החובות והכללים הקבועים בחוק המתווכים במקרקעין.זכורני כי במקרים אחרים שנדונו בפניי עלו אותן תחושות, כאשר נעדר הסכם בכתב מול המתווך, כדרישת המחוקק, למרות שנטען, במקרים האחרים, שאותו מתווך היה הגורם היעיל בביצוע העסקה. יחד עם זאת, תחושות לחוד והוראות החוק, פרשנותו ומטרותיו, לחוד. התובעים היו יכולים למנוע מצב דברים זה, אילו היו מקפידים בביצוע הוראות החוק כלשונן, ומעסיקים במשרדם מתווכים מורשים בלבד, לצורך ביצוע פעולות  תיווך..".

לפרטים נוספים: עו"ד איל רוזין 03-6953545

הגודל כן קובע !!!

או מתי הופך המתווך להיות בעל עניין אישי בנכס או מתבקש לשווק?

כלל ידוע הוא כי מתווך מקבל אחוזים מעסקה.

המדובר בכלל פשוט אשר יש כדאיות למתווך למכור את הנכס במחיר הגבוה ביותר שניתן.

אולם, מה קורה, אם למתווך מוצע חלק מהשווי ולא אחוזים ?

במקרה מעניין שנדון בבית המשפט המחוזי בנצרת א 4532-02/12 תוגלילי נכסים בע"מ נ' יעקב טסלר,  למתווך הוצע לשווק נכס בעייתי, כאשר כל שקל מעל סף לימיט מסויים יהא של המתווך .

האם בעניין זה חובה על המתווך לגלות את העניין ללקוח שלו ?

מתווך מקבל אחוזים מעסקה. המדובר בכלל פשוט אשר יש כדאיות למתווך למכור את הנכס במחיר הגבוה ביותר שניתן.
אולם, מה קורה, אם למתווך מוצע חלק מהשווי ולא אחוזים ?

בהסכם שבין הצדדים  נקבע

"למען הסר ספק סוכם שכל סכום שהנכס יימכר מעל לסך של 1,200,000 ₪ ישולם לחברת הורוויץ נכסים". כן הוסכם, כי מסכום זה לא תשולם למתווך  שום עמלה.

בנסיבות העניין קובע בית המשפט הנכבד בין מכוחו של חוק המתווכים במקרקעין ובין מכוחה של חובת תום הלב הכללית – היתה מוטלת על המתווך חובה למסור לתובעת כל מידע מהותי שנגע לעסקה, בין היתר גם את עניינו האישי.

הבטחת חלק מהתמורה המשולמת בגין הנכס למתווך - וככל שהתמורה תגדל, כן יגדל חלקו בה- הופכת אותו לבעל אינטרס ברור ומהותי בכריתתו של חוזה המכר ובתנאיו.

בית המשפט מדגיש  כפי שפתחתי ואמרתי לעיל, כי ניגוד אינטרסים מסוים קיים בפעילות התיווך מעצם טבעה. למתווך, ששכרו נגזר מהתמורה המשולמת בגין העסקה בה תווך, לעולם אינטרס בקיומה של העסקה ואף בגובה התמורה המשולמת בגדרה.

על כן, בחובת הגילוי החלה על המתווך אין הכוונה לקיומו של "עניין אישי" המתבטא בגביית דמי תיווך מקובלים בגובה 2% משווי העסקה, אלא בקיומו של עניין מהותי בקיומה של העסקה, נוכח הנתח הנכבד – כ-20% – מהתמורה החוזית שהובטח לו.

לכן, הגודל של העמלה  כן קובע .

לפרטים נוספים, עו"ד איל רוזין 03-6953545

לתעד לתעד לתעד

מי יגן על המתווך ?

התשובה: לתעד לתעד לתעד ועוד לתעד ולתעד

חלק מעבודת המתווך כוללת לא רק  להיות לויאלי ללקוח, להביאו אל הנכס ולסייע בידו להגיע אל העיסקה – אלא על המתווך תמיד לזכור כי הלקוח שלו יכול כמאמר הסלנג "להתהפך" ולראות במתווך כמי שלא עשה ולא פעל בעברו ביום התשלום. 

בפסק הדין הזה שאסקור יכול היה המתווך לסתור טענה טענה אשר העלתה הנתבעת כנגדו לאור הראיות והתיעוד של הפעולות אשר אשר שמר לעצמו (פירוט שיחות, מודעות, SMS , וואטסאפ  ועוד) הם אשר הגנו עליו ביום מתן פסק הדין

בפסק דין שניתן בבית משפט השלום בכפר סבא לפני ימים אחדים [ תא"מ 55470-01-12 רבניאן נ' יונגמן ]  כמו בפוסט הקודם גם בתיק זה עלתה שאלת "הגורם היעיל" וגם כאן נעזר בית המשפט בקווים המנחים של פס"ד מוסקוביץ נגד ביר.  על רקע הנתונים הנ"ל והעדויות השונות, ניתן לבדוק את הפרמטרים הרלוונטיים לענייננו, שנקבעו בפסיקה לבחינת היותו של התובע "הגורם היעיל" בעסקה:

א. הנכס נשוא העסקה - אין חולק בין הצדדים כי התובע הציג בפני הנתבעת את אותו הבית אשר בסופו של יום נרכש על ידי הנתבעת ובעלה.

ב. הסך ששולם עבור הבית -  הפער בין המחיר שבו נקב התובע לבין סך העסקה בסופו של יום עמד על סך של 160,000 ₪, שהם הפחתה בשיעור של 5%. אין המדובר בהפרש בשיעור משמעותי, שיש בו די בכדי לשלול את היותו של התובע "הגורם היעיל" בעסקה.

ג. חלוף הזמן - אין חולק שהתובע הציג בפני הנתבעת את הבית לראשונה ביום חתימת הסכם התיווך 5/11/2010. הערת האזהרה על הבית לטובת הנתבעת ובעלה נרשמה ביום 1/3/2011 ומכאן שחוזה המכירה נחתם עוד קודם לכן.  סך הכל חלפו פחות מ- 4 חודשים מרגע הצגת הבית  אין המדובר בפרק זמן משמעותי ויש בכך כדי לחזק את טענות התובע בדבר היותו "הגורם היעיל".

ד. מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - סוגיה זו עמדה במרכז המחלוקת שבין הצדדים.

מהאמור לעיל עולה במפורש כי התובע אכן שוחח עם הצדדים לעסקה הפוטנציאלית ובכלל זה עם המוכר ועם הנתבעת. מספר פעמים השיחות היו עוקבות (שיחה עם הנתבעת או בעלה ומיד לאחר מכן שיחה עם המוכר) וחלקן אף ארך זמן ניכר. 

הדבר מעיד על מעורבות ועל ניסיון של התובע לקרב את הצדדים לביצוע העסקה. 

אין חולק למעשה כי התובע לא השתתף במו"מ הסופי אשר הוביל לחתימת חוזה המכר במהלך חודש פברואר 2011. הדבר נובע מכך שהצדדים לעסקה נטרלו את התובע, שוחחו ביניהם במישרין ובחרו שלא לעדכן אותו במתרחש.

לסיכום התובע קיבל  פסק דין על מלוא תביעתו בצירוף הוצאות ושכר טרחת עו"ד

לפרטים נוספים : איל רוזין עו"ד 03-6953545

שיווק מאוחרי רעלה

שיווק מאחורי רעלה

מה קורה כאשר המתווך עושה מלאכה טובה ומבקש לפרסם את הישגיו?


במקרה שהיה נחתמה העסקה בין המוכר ובין הקונה בתיווכו של משרד אזורי. לאחר כשבוע התפרסמה כתבה על "עסקת השבוע" ובה תמונה של הבית, מחיר העסקה , כאשר נכתב כי המוכר ויתר על סכום של 200 אלף ₪ מן המחיר המבוקש  כולל מחיר מוצע ומחיר סגירה של העסקה- כמו גם פירוט על אופי הבית , שטח בנוי של המגרש והיצע הנכסים בשכונה.

בתביעה אשר הוגשה נגד המתווך על ידי הקונים בגין פגיעה בפרטיותם, ניטען כי הצגת המחיר, שווי הבית ותקופת המו|מ פגעה בהם.

השופט קבע כי אכן יש למתווך עניין לפרסם את הצלחותיו על מנת לשווק את עצמו אך עליו לעשות זאת תוך מסירת פרטים אשר לא יזהו את הנכס הנמכר, במיוחד כאשר המדובר בנכס מיוחד ובולט לעין.

מסירת הפרטים יכולות להצביע על יכולותיו הכלכליות של הרוכש, במיוחד בנכסים בעלי שווי גבוה.

נפסק בגין כך פיצוי של 15,000 ₪ לטובת התובעים;

לפרטים נוספים עו"ד איל רוזין 03-6953545

יש לכם התייעצות קטנה?

יש לכם התייעצות קטנה? 

אין בעייה !!!

שלח/י מייל ל- info@rozinslaw.co.il 

וננסה לענות לך במהירות האפשרית.


בברכה,
איל רוזין עו"ד

אז על כמה התביעה?

 ככה וככה !

חלק אינטגרלי מכל הליך מול בית המשפט בעניין שכר טרחה מחייב נקיבת סכום. במקרה שאירע בבית המשפט השלום בחדרה ת"א 44839-05-13 בן יעיש נ' פדלון ואח'

 נדחתה התביעה של המתווך.

בית המשפט כתב בפסק הדין אף אם היה עולה בידי המתווך להוכיח כי הוא זכאי לדמי תיווך בשיעור של 2% ומע"מ, משווי הרכישה, כפי שטען בסעיף 7 לכתב התביעה, לא היה הדבר מועיל לתובע שכן התובע לא הוכיח, וגם לא הביא ראיה כלשהי בניסיון להוכיח, מהו "שווי הרכישה".

למעט טענה סתמית, בסעיף 20 לכתב התביעה, לפיה הוא מעמיד את התביעה על סכום של 120,000 ₪ ומע"מ "לפי שווי מקרקעין של 6,000,000 ₪", אין בתביעה כל פירוט וגם לא צורפו לה מסמכים כלשהם ולא הובאו ראיות כלשהן על ידי התובע על מנת להוכיח כי זה הוא שווי המקרקעין.

לא הוצגה חוות דעת, לא הוצג ההסכם שעל פיו רכש הנתבע את הנכס, לא הובאו עדים כלשהם להעיד אודות שוויו של הנכס. בהעדר כל אלה, ודאי שלא עלה בידי התובע להוכיח את שווי המקרקעין, שממנו הוא מבקש לגזור את דמי התיווך שלטענתו מגיעים לו.  

בנסיבות אלה דחה בית המשפט את התביעה (ובין היתר על מחדלים נוספים של המתווך)

לפרטים נוספים : עו"ד איל רוזין 03-6953545;

לא לפספס את העיקר

אנו נמצאים לפני סוף של מערכה צבאית אשר ידינו מבחינה צבאית וטכנולוגית היא על העליונה בצורה ברורה.

אולם, היום י"ז בתמוז מועד תחילת החורבן אשר הביא לסילוק עמנו מארצו למשך 2000 שנה לא נבע רק מחולשה צבאית; החורבן נבע גם מבעיות כלכליות קשות אשר היו לתושבי הארץ באותה העת.

מצוקה כלכלית זו הביאה לשיח קיצוני אשר השתלט על הארץ, וניהול מערכה הזויה נגד שליטי הארץ. שיח קיצוני זה הוא אשר הוביל את העם לפני 2000 שנה למרד חסר סיכוי ולתוצאות הרסניות אשר הרחיקו אותנו מהארץ למשך שנים ארוכות.

החורבן והשיח הקיצוני לא קרה אלא כתוצאה מבעיות כלכליות קשות אשר היו טרם המרד הגדול לתושבים בארץ. הבעיות הכלכליות הפערים בחברה בין עשירים  ועניים הם אשר צריכות להדאיג אותנו מכל הטילים אשר נורים על ארצנו.

החובה שלנו כיום, העיקר הוא להימנע מהשתלטות הקיצונים על השיח הציבורי ועל מוקדי קבלת ההחלטות. והקיצוניות הזו נובעת גם ממצוקה כלכלית וקושי כלכלי של אנשים אשר נדחפים אל השיח הקיצוני.

חובה עלינו לדאוג גם לפן הכלכלי ולחוסנה של החברה מבחינה כלכלית לכל שכבותיה – החוסן של החברה הוא צריך להיות עיקר דאגתה של הממשלה ושלנו כאזרחים;

צום קל

(אי) גילוי מצבה המשפטי של הדירה

עד להיכן נמתחת החובה בין להציג מצב נאמנה של הנכס ובין המתווך כאיש שיווק המנסה "לסגור" עסקה בין מוכר לקונה.

לא תמיד השופט נמצא שם בשבילך

לא תמיד השופט נמצא שם בשבילך (המתווך) 
או סטייה מדרישת הכתב בחוזה תיווך – אך ורק במקרים חריגים

שלא יעבדו עליכם

מה קורה שהלקוח לפתע טוען כי הזמנת התיווך עליו חתם אינה תקפה?

בזבוז זמן

הערב אמור להתקיים משחק על מקומות 3-4 באליפות העולם בכדור רגל. 

בזבוז זמן. 

זה עוד כלום לעומת בזבוז הזמן אשר היה בתא"ק 06-12 23293 שבט אפרים בע"מ ואח' נ' הדרי בבית משפט השלום;