פיצוי מוסכם בהפרת חוזה תיווך- יש רגליים לדרישה !!!

 בתא"מ 13-06-58956 זנו נ' ברוש שניתן על ידי כבוד השופט גולדקורן ב 2/4/2015 נדונה השאלה הבאה:

הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם הבלעדיות הינו כפול מדמי התיווך שהיו מגיעים לתובע מהנתבעת במידה וההסכם לא היה מופר והיו מתקיימים שלושת התנאים שנקבעו בסעיף 14 לחוק המתווכים. האם זהו פיצוי סביר?

סעיף 15 לחוק התרופות קובע כי אם הסכימו צדדים מראש על שיעור הפיצויים, יהיו הפיצויים כפי שהוסכם ביניהם, אולם במידה ובית המשפט מצא שהם נקבעו ללא יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת ההסכם כתוצאה מסתברת של הפרתו, רשאי בית המשפט להפחית את שיעור הפיצויים המוסכמים.

הכלל הוא בתי המשפט נוטים לכבד את רצון הצדדים, ומי שמבקש לטעון כי היחס בין הפיצוי לנזק אינו סביר, עליו נטל הראיה.

ההזדמנות שהוחמצה, לקבל הן ממוכרת (הנתבעת) והן מקונה 2% מתמורת עסקת מכר שתיקשר ביניהם, ובסך הכל 4% מאותה תמורה, היא נזקו של המתווך (התובע) בגין חתימת הסכם המכר בתקופת הבלעדיות "מאחורי גבו", המהווה הפרת חובת תום הלב הקבועה בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי); 

במקרה דנן, עלה בידי התובע עלה להוכיח את זכותו לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם הבלעדיות.

א. המתווך הוכיח כי הסכם ההתקשרות והסכם הבלעדיות הינם ברי-תוקף.

ב.  לאחר מכן הוכיח המתווך כי הנתבעת הפרה את הסכם הבלעדיות.

בכך קיבל בית המשפט הנכבד את טענתו של המתווך לפיצוי מוסכם .

לפרטים נוספים  : עו"ד איל רוזין 03-6953545

אי גילוי פרטי על מנת להשיג תוצאה טובה יותר

 אי גילוי פרט מהותי

מה קורה כאשר המתווך מחליט משיקול דעתו המקצועי להשמיט את עובדת הימצאותו של כונס נכסים בתמונה על מנת שלא לפגוע בהצעת המחיר שיקבל  המוכר.

בפסק דין מיום 11/8/2015  תא"מ 45430-12-12 פרץ נ' אייזנברג תא"מ 11084-01-13 פרץ נ' מרינה בבית המשפט השלום בראשון לציון שניתן על ידי כבוד השופטת רבקה ארד נדונה סוגייה זו.

קובעת כבוד השופטת כי מקום שמונה כונס נכסים לנכס, האפשרות של בעל הנכס למכור את הנכס באופן עצמאי מוגבלת.

עסקינן בהליך הנתון לפיקוח ולביקורת שיפוטית המבטיחים השאת תמורה מקסימלית לבעלים ולעיתים מייתר כל צורך בתיווך ומונע האפשרות של המתווך להיות הגורם היעיל (ראו בעניין זה תא (ראשל"צ) 3395/05 יוסף ישראל נ' ניסים אליהו ובניו בע"מ (8.5.07)).

אין באמור משום קביעה כי כל אימת שמונה כונס נכסים לנכס הדבר שולל באופן מיידי ומוחלט אפשרות של תיווך. לעיתים אף כונס הנכסים עצמו נעזר בשירותי תיווך. הקביעה תעשה בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה.

התובעת אישרה כי בעת שהחתימה את הנתבע על הזמנת התיווך, לאחר שראה את הנכס, לא מסרה לו כי הנכס מצוי בהליכי כינוס נכסים: "ברגע שאני אספר שזה בכינוס נכסים אז אני מפילה את העסק ואז אנשים אומרים שיכולים להשיג את זה יותר בזול."

פועל יוצא מעדות התובעת עצמה כי, בעת החתימה על טופס ההזמנה התובעת לא ציינה עובדה מהותית שהיתה ידועה לה באותה עת – כי מונתה על הנכס כונסת נכסים.

התובעת, בהיותה מתווכת מורשית, חייבת בחובת גילוי ונאמנות כלפי לקוחותיה וזאת מכח סעיף 8 לחוק המתווכים לפיו: "מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.".

העובדה שהנכס מצוי בהליכי כינוס הינה פרט מהותי ביחס לנכס שיש לגלותו ללקוח מיד.

יוער עוד כי כבוד השופטת החליטה לדחות את התביעה גם על סמך העדר גורם יעיל של המתווך

לפרטים נוספים  עו"ד איל רוזין 03-6953545

בית המשפט עושה צדק עם עבודת המתווך

לא אחדש דבר אם אחזור ואכתוב על כך, שלקוח שמונע מן המתווך בחוסר תום לב מלעשות את עבודתו – אחראי בתשלום למתווך.

אולם מה קורה אם הלקוח רק רשלן (ואין חוסר תום לב) ? האם גם אז שיא בתשלום למתווך ?

בכך עוסק פס"ד תק (תל אביב) 33919-08/14  ישי בסרגליק ואח' נ' דורין גולדפדר, אריאלה לין גולדפדר שניתן ביום 6/7/2015;

לגישת בית המשפט (לתביעות קטנות) הדרישה לכך שהמתווך ישמש הגורם היעיל שהביא להתקשרות בעסקה נועדה להגן על הלקוח.

מקום שבו הלקוח הזמין שירותי תיווך ממתווך' אך הלקוח – ברשלנותו שלו – לא יידע את המתווך ששירותיו אינם נדרשים מאחר שהסתייע בשירותי תיווך של אחר ובסופו של דבר התגבשה עסקה – הרי שיש לחייב את הלקוח לשלם למתווך את דמי תיווך הנקובים בהזמנה.

במצב דברים כזה לא דבק כל אשם בהתנהגותו של המתווך, ומנגד דבק אשם מסוג רשלנות בהתנהגותו של הלקוח. שיקולי מדיניות משפטית מטים את הכף שלא להקנות הגנה ללקוח בשעה שלא נזהר, והמתווך הסתמך על התנהגותו של הלקוח ושינה את מצבו לרעה. במצב כזה יש מקום לספק הגנה דווקא למתווך ולתמרץ את הלקוח להיזהר.

אכן, משמעות הדבר היא שהלקוח ייאלץ לשלם דמי תיווך פעמיים. תוצאה זו מעוררת אי-נחת. אולם אין ללקוח שנהג כך אלא להלין על עצמו. היה עליו להיזהר לפני שחתם על שתי הזמנות תיווך ואפשר לשני מתווכים שונים להראות לו את אותו הנכס, ומשלא נזהר – עליו לשלם את המחיר על כך.

לפרטים נוספים: עו"ד איל רוזין 03-6953545 

חובת הגילוי של המתווכים עד היכן ?

או מתי גובה התשלום מן הצד השני הופך להפרה של חובת הגילוי

העובדות בקליפת האגוז:

ü      חברה שקלה למכור נכס מסחרי ולכן פנתה למתווך, בו בטחה, והתייעצה עימו מהו הסכום הגבוה ביותר שניתן לקבל עבור הנכס.

ü      המתווך הסביר כי לדעתו ניתן לקבל כ – 6 מליון ₪ וכי יציע את הנכס במחיר של 6.5 מליון ₪ כדי להגיע ל – 6 מליון במסגרת מו"מ. סוכם כי המתווך יפעל למציאת קונה וכי יהיה זכאי לדמי תיווך בשיעור של אחוז אחד מסכום המכירה.

ü      המתווך איתר קונה (היה מתעניין נוסף) שהציעה לשלם 6 מליון ₪ וטען כי מדובר בתמורה טובה.  נחתם חוזה מכר.

ü      מס שבח לא קיבל את שווי העסקה וטען כי השווי בפועל הינו גבוה הרבה יותר.

ü      בין החברה למס שבח התקיים הליך ערר לגבי השומה.

ü      או אז התברר כי  התברר לחברה כי בנוסף לדמי התיווך ששילמה החברה המתווך גבה מהקונה סכום של חצי מליון ₪ בצירוף מע"מ (580,000 ₪) וזאת ללא ידיעת המבקשת.

ü      לאור גילוי זה, טוענת החברה כי המתווך ניצל לרעה את האמון והבלעדיות שניתנו לו על ידי החברה וכל פעולותיו כוונו לביצוע מעשה עוקץ ותרמית ולגרום לחברה להאמין כי לא ניתן למכור את הנכס ביותר מ – 6 מיליון ₪.

ומה בית המשפט החליט ?

בהליך לעיקול זמני וביטולו קבע בית המשפט השלום בראשון לציון ת"א 42681-10-14 מרצפות בת ים בעמ נ' זפקו מיום  20/1/2015 את הדברים הבאים:

סעיף 8 לחוק המתווכים קובע כי מתווך במקרקעין יפעל "בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך".

כמו כן, חוק המתווכים קובע כי על המתווך לידע את הלקוח בכל עניין אישי שיש לו בעסקה, חובה הנובעת אף מחובת תום הלב הכללית, ולקבל את הסכמת הלקוח בכתב, שאחרת לא יוכל לשמש כמתווך בעסקה סעיף 10 לחוק.

חובת הגילוי החלה על מתווך במקרקעין הינה חובה מוגברת ועליו לידע את לקוחו בדבר אינטרס שיש לו בעסקה, ואשר הגילוי יבהיר ללקוח כי אינו יכול לסמוך עליו כגורם מתווך בלבד וכי עליה לשקול קבלת יעוץ נוסף בעניין התמורה, ממקור אחר (ר' תא (מחוזי-נצרת) 4532-02-12 תוגלילי נכסים בע"מ נ' יעקב טסלר (14.8.14), ע"א (מחוזי י-ם) 3597/09 יואל נדב נ' עו"ד דוד ינובסקי (2.9.10)).

בענייננו, על פניו, התשלום שקיבל המשיב מקונה הנכס בסך כולל העולה על חצי מליון ₪ מבלי שקיבל את הסכמת המבקשת לעניין זה, יש בו משום ראיה לכאורה להפרת חובת הנאמנות המוטלת על המשיב כמתווך.

לפרטים נוספים: עו"ד איל רוזין 03-6953545

הסכם "מחייב" מחייב גם את המתווך

הסכם מחייב שבוטל על ידי הצדדים פגע בזכותו של המתווך לקבלת דמי התיווך.

בפסק דין שניתן לפני כמה שבועות בתאמ  54751-01/13  אנצ'ל יזמות ופרויקטים בע"מ נ' יוסף אשכנזי, אלון אשכנזי נדונה השאלה האם חרף העובדה שהסכם המכר בין הצדדים בוטל חלה על הנתבעים החובה לשלם את דמי התיווך.

הנימוק של כבוד בית המשפט היה שונה מן "הרגיל " במקומותינו.

כותבת השופטת כי בסעיף 14 א (3) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו -1996 (להלן:"חוק התיווך")  , קובע כי מתווך יהיה זכאי לדמי תיווך , בין היתר באם היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בהסכם מחייב .

מקובלת עליה טענת המתווך כי הזכות לביטול החוזה אינה תנאי מתלה לקיומו של החוזה שכן אין המדובר בהוראה הקובעת חובה בביצוע פעולה כתנאי  לקיום החוזה.

יחד עם זאת ,המדובר בהוראה מחייבת לזכות הנתבע בלבד (ולא למוכרת ) הנותנת לו  את הזכות לבטל את ההסכם ללא כל נימוק ובלבד שיעשה כן בהודעה כתובה שתינתן עד ליום 26.8.12 וכך נעשה בפועל.

בהתאמה , השופטת רואה את ההסכם כמחייב ביחס להתחייבות המוכרת לנתבע החל מיום חתימתו  ואילו ביחס להתחייבות הנתבע למוכרת רק בחלוף המועד הקבוע לביטולו , ובתנאי שהנתבע לא עשה כל שימוש בזכות העומדת לו.

מכאן ובתאם להוראות חוק התיווך , השופטת אינה רואה את ההסכם כהסכם מחייב שבגינו יש לשלם דמי תיווך

 הסכם התיווך עליו חתם נתבע 1 עם הנתבעת קובע בסעיף ד' כי דמי התיווך ישולמו מיד עם חתימת הסכם מחייב ו/או התחייבות לעשות עסקה.

במקרה דנן , ובהמשך לאמור לעיל הרי שההסכם איננו מחייב אלא בחלוף המועד הקבוע לביטולו. עוד לא מתקיים התנאי החלופי המזכה בדמי תיווך שכן ניתן לראות בנתבע כמי שהחייב רק בחלוף אותו המועד.

לפרטים נוספים : עו"ד איל רוזין 03-6953545 

הבטחות לחוד ומעשים לחוד

הבטחות לחוד ומעשים לחוד

לתת או לא לתת אמון בלקוח ?

(כנראה שלא)

בהחלטה אשר נדונה בבית המשפט בשלב המיקדמי היא האם, בהנחה שהמתווכים יוכיחו עובדתית את טענתם כי הלקוח ביקש לראות את הנכס באמצעותם והסמיך אותם להוסיף את פרטיו על גבי ההסכם, והמתווכים עשו כן בעצמם, יש בכך להקים עילת תביעה לפי חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: חוק המתווכים).

הלקוח טוען כי חוק המתווכים דורש במפורש כי חתימת מזמין שירותי התיווך על הזמנת התיווך תעשה לאחר שמולאו בה פרטי הנכס נשוא ההסכמה, ואין במתן הסכמה או הסמכה בע"פ למתווך למלא באופן חד צדדי ובדיעבד את פרטי הנכס בהסכם, לאחר שהמזמין חתם עליו, כדי לרפא את החסר.

המתווכים טוענים כי הסכמי תיווך במקרקעין כפופים לחוקי החוזים הכלליים ולחובת תום הלב בעריכת חוזים ובקיומם, ועל כן אין לראות בדרישת חתימת המזמין על הזמנת התיווך לאחר שנכללו בה פרטי הנכס כדרישה קוגנטית, אלא שאם יוכח בראיות משכנעות כי המזמין הסכים להוספת פרטי הנכס להסכם התיווך ע"י המתווך בדיעבד, יהיה די בכך שקיימת הזמנת תיווך חתומה ושפרטי הנכס הוספו אליה בהסכמה, כדי לענות על דרישות חוק המתווכים.

השופטת בתיק זה ת"א 1487-04-14 קוממי ואח' נ' קונסטנטין ואח' קבעה גם אם יוכיחו התובעים כי היו הגורם היעיל לכריתת העסקה וכי הנתבע נתן הסכמה או הרשאה לתובעת להוסיף את פרטי הנכס בדיעבד להסכם, עדיין אין מדובר בהסכם העונה על דרישת הכתב בחוק המתווכים. 

מאחר אין מדובר בנסיבות מיוחדות וחריגות שיצדיקו חריגה מהוראות הדין הברורות משיקולי צדק, גם בהנחה שיכולים להיות מקרים חריגים כאלה, כפי שהוכרו בפסיקה לעניין סעיף 8 לחוק המקרקעין.

עוד מוסיפה השופטת כי קבלת תביעה בנסיבות המתוארות בכתב התביעה שבפני תתן גושפנקה לפרקטיקה של החתמת לקוח "על החלק", או החתמת הלקוח רק על חלק מהנכסים המוצגים לו והצגת נכסים נוספים לאחר מכן ללא החתמתו על הסכם בקשר אליהם, וללא הוספתם על ההסכם הקיים והחתמת הלקוח לצד פרטי הנכסים המוספים, ובכך תשים לאל את תכלית החוק למניעת התדיינויות ויצירת בהירות, שקיפות וודאות בתחום התיווך בנדל"ן.

לפרטים נוספים : עו"ד איל רוזין 03-6953545