חשיבות פירוט פעולות התיווך בטופס נפרד

בפסק דין שניתן ביום 7/7/2016 על ידי כבוד השופט יריב בתיק תא"מ 39335-10-14 ג'אן ואח' נ' בורקובסקי ואח'

בית המשפט מנתח את הסוגייה של פירוט פעולות התיווך; במקרה זה את תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה-2004 הקובעות מהן "פעולות שיווק" וקובעות כי המתווך צריך לבצע לפחות שתי פעולות שיווק למרות שאין מדד לגבי כמות הפרסומים הנדרשים.

כמו כן נקבע כי צריך לפרט מהם הפעולות שיתבצעו על גבי טופס נפרד:

התובעים החתימו את הנתבעים על הזמנת שירותי תיווך בלעדיים ועשו זאת כדרישת החוק על גבי טופס נפרד. התובעים גם הציגו ראיות כי נעשו שתי פעולות שיווק מאלו המנויות בתקנות.

עם זאת, התובעים לא הציגו טופס נפרד מההזמנה אשר בו מצוינות פעולות השיווק הקבועות בתקנות. התובעים לא ציינו גם כי המזמין רשאי להסכים עם המתווך על פעולות השיווק שיבצע המתווך.

בענייננו אין מדובר בעניין טכני בלבד. לנתבעת הובטחו לה הרים וגבעות מבחינה שיווקית.
בסופו של יום, בחצי שנה של בלעדיות אותה קיבלה חברת התיווך, נמצאה מתעניינת אחת, איתה לא נפגשה מעולם, ואשר נמצאה במצב כלכלי שלא אפשר רכישת דירה.
למעשה מלבד מודעה אחת שהצליחו התובעים להוכיח כי פרסמו ומלבד אישה אחת שביקרה בדירה, הקונה דנן, לא הוכיחו התובעים כל פעולה נוספת שנעשתה.

התנהלות זו מעלה את הצורך והחשיבות לבחון את ההקפדה של התובעים על התקנות. לאור האמור אני קובע כי התובעים לא עמדו בתקנות סע' 9 והם אינם זכאים לדמי תיווך.

בית המשפט דחה את תביעת המתווכים וחייבם בהוצאות משפט

לפרטים נוספים : איל רוזין עו"ד 03-6953545

הסכם בלעדיות - עמדת בית המשפט העליון

חזקה הבלעדיות – עמדת בית המשפט העליון

פוסט קצת ארוך מהרגיל אולם חשוב כי מאחר והמדובר בהתייחסות ראשונה של בית המשפט העליון לעניין "הבלעדיות".

ביום 20/7/2016 נתן בית המשפט העליון החלטה ברע"א  4036/16 קבות בראל נכסים בע"מ נ' אופיר בנימין במרכז עמדו הסוגיות הבאות אשר קיבלו התייחסות ראשונה מבית המשפט העליון;

מהם הכללים החלים על חוזה תיווך במקרקעין שכולל תניית בלעדיות? האם ייתכן שבעל נכס שהתקשר עם מתווך בחוזה מסוג זה יחויב בתשלום של דמי תיווך כפולים, כאשר נחתמת עסקה בתקופת הבלעדיות באמצעות מתווך אחר?

העובדות: 

בעל הנכס, חתם ביום 19.2.2014 על טופס להזמנת שירותי תיווך מקבוצת בראל נכסים בע"מ על מנת שתטפל עבורו במכירת הנכס.

באותו מעמד חתם המשיב גם על חוזה שהוגדר כ"הסכם בלעדיות" שהקנה לבראל את הזכות הבלעדית לפעול עבורו למציאת רוכשים או שוכרים לנכס;

בהסכם הבלעדיות נקבע כי המשיב לא ישתף פעולה בתקופת הבלעדיות עם מתווכים אחרים או כל גורם אחר, וכי אם הנכס יימכר או יושכר בתקופת הבלעדיות ישלם המשיב לבראל עמלה בשיעור של 1% משוויו המלא של הנכס.

בנוסף לזכותה של בראל לגביית עמלה בשיעור של 1% כסכום נוסף מצד הרוכשים או השוכרים. הסכם הבלעדיות כלל החרגה שהוספה לו בכתב יד: "למעט לקוחות שראו את הנכס ללא תיווך – ללקוח X.

לאחר החתימה על הסכם הבלעדיות, פרסמה בראל את הנכס במודעות באינטרנט ובעיתונות המקומית והארצית, הביאה אל הנכס מספר לקוחות ובהמשך העבירה למשיב הצעה מרוכש מעוניין, אלא שזה דחה אותה.

ביום 29.4.2014, היינו למעלה מחודשיים לאחר ההתקשרות בהסכם הבלעדיות, מכר המשיב את הנכס ל- Y . רוכשים אלה ביקרו בנכס עם מתווך ממשרד תיווך אחר ששה ימים לפני שחתם המשיב עם בראל על הסכם הבלעדיות.

בית המשפט העליון קבע, נקודת המוצא היא כי המתווך הבלעדי הוא הגורם היעיל בעסקה אשר נחתמה בתקופת הבלעדיות, ככל שאכן ביצע את פעולות השיווק הנדרשות בחוק בתקופה זו, ולא בנקל ניתן יהיה לסתור זאת.

זכאותו של מתווך לתשלום מותנית תמיד בכך שהוא יהיה הגורם היעיל שביסוד העסקה, גם אם מדובר במתווך בלעדי;

למתווך הבלעדי יש אפשרות "קלה" יותר לעמוד בתנאי זה מכוחה של החזקה הסטטוטורית שנקבעה בעניין בחוק; החזקה ניתנת לסתירה.

בית המשפט העליון הציע מספר אמות מידה, או שאלות מנחות, אשר יסייעו בהכרעה בשאלה האם הורם הנטל לסתירת החזקה הקבועה בסעיף 14(ב) לחוק.

בכלל זה, ומבלי למצות, יש לתת משקל לשיקולים הבאים:

א.    המועד שבו ראו הרוכשים את הנכס – לפני תקופת הבלעדיות או במהלכה; ככל שמדובר במועד לפני תקופת הבלעדיות – יש לבחון כמה זמן לפני תחילת התקופה הרוכשים ראו את הנכס (כשהדעת נותנת כי ככל שהמועד יהיה רחוק יותר מתחילת תקופת הבלעדיות כך יהיה קשה יותר לסתור את החזקה הפועלת לטובת המתווך);

ב.    המועד שבו נחתמה העסקה – בסמוך לחתימה על הסכם הבלעדיות, כאשר פעולות השיווק של המתווך הבלעדי היו באיבן, או בעיצומה של תקופת הבלעדיות, לאחר שכבר בוצעו אי-אלו פעולות שיווק על ידי המתווך הבלעדי;

ג.     כמותן ואיכותן של פעולות השיווק שבוצעו על-ידי המתווך הבלעדי;

ד.     תום הלב של הצדדים – האם יש חשש שהלקוח עקף ביודעין את הסכם הבלעדיות והתקשר עם מתווך אחר בתקופת הבלעדיות.

ה.    האם המוכרים דאגו להחריג רוכשים פוטנציאלים מהסכם הבלעדיות;

ו.     וכן האופן שבו הגיעו הרוכשים לנכס – האם באמצעות מתווך אחר או בדרך אחרת, למשל מתוך היכרות קודמת או מקרית עם בעל הנכס או מי ממכריו.

  לפרטים נוספים צרו קשר 03-6953545

טופס נפרד להסכם הבלעדיות עניין מהותי או עניין טכני ?

שאלה זו הוכרעה בבת משפט השלום ביום 8/4/2016 

במסגרת ת"א 5970-04-14 רצבי נ' קרול ואח'

בפסק הדין האמור בית המשפט  השלום דן בטופס עליו החתים המתווך את הלקוחות. מעיון בהסכם עולה כי המדובר בהכלאה בין הסכם להזמנת שירותי תיווך לבין הסכם בלעדיות.

בחירה זו של המתווך כמנסח המסמך, מנוגדת למעשה להוראות חוק המתווכים שעה שבסעיף 9(ב)(1) לחוק כאמור נקבע באופן מפורש כי מתן הבלעדיות ותוקפה יעוגנו במסמך נפרד.

בית המשפט קובע כי הדרישה לחתימה על מסמך נפרד בעניין הבלעדיות, אינה דרישה טכנית אלא מהותית ויש צורך להוכיח כי הצדדים חתמו על מסמך נפרד בכתב על מנת להבטיח את מודעות הלקוח למתן הבלעדיות הנטענת ותקופתה.

הכללת כלל ההוראות הנוגעות הן לשירותי התיווך והן לעניין הבלעדיות במסמך אחד, פוגמת בתכלית ההסדר החקיקתי, שמטרתו להפנות תשומת לב מיוחדת דווקא להוראה בעניין הבלעדיות.

השופטת קובעת כי לשיטתה למרות אי אחידות הפסיקה בעניין כי לאור תכלית החוק ונפקות רכיב הבלעדיות כלפי הלקוח, יש לאמץ את המגמה הדוגלת בדחיית טענת הבלעדיות רק מטעם זה בלבד.

נוכח כל האמור, דוחה השופטת את התביעה

לפרטים נוספים : עו"ד איל רוזין 03-6953545