30 בדצמבר 2014

חצי זה 50% פחות

חצי זה 50%  פחות


במקרה שהיה בפסק הדין א 39560-02/12 מרדכי קינן נ' י.א.ר.א. נכסים בע"מ שניתן לפני כחודש בבית המשפט בירושלים. 

בתביעה התברר כי עורך דין אשר היה גם הוא מערב בעניין מכירת הנכס היה בעצם הגורם אשר הביא את העסקה.

המתווך אשר תבע בבית המשפט כי הינו "הגורם היעיל"; בית המשפט הנכבד קבע כי חוק המתווכים במקרקעין אינו כולל התייחסות למצב בו ניתן לייחס לשני גורמים שונים את העובדה שכל אחד מהם היה הגורם היעיל להתקשרות.

בנסיבות אלה מתחייבת המסקנה כי הן התובע והן אחר היו הגורמים היעילים להתקשרות הצדדים בעסקה. 

אכן, העובדה שהתובע היה גורם בלעדיו אין להתקשרות, כשלעצמה, אינה מזכה אותו בדמי התיווך.  אולם במקרה זה היה המתווך  גם הגורם המניע ובפועל שותף שווה להשלמה היעילה של העסקה. 

לפיכך קבע בית המשפט התובע והגורם האחר, גם יחד,  היוו את הגורם היעיל להתקשרות; לפיכך המתווך והגורם האחר, גם יחד, זכאים להתחלק בדמי התיווך.

אומר בית המשפט  
" במהלך המשא ומתן עשויות להתגלע בין הצדדים מחלוקות אשר אינן ניתנות לגישור. רק גורם נוסף (מתווך נוסף או אדם אחר), עשוי לסייע לצדדים לחצות את התהום הפעורה ביניהם. כאן מתחילים הקשיים בהכרעה בשאלה האם המתווך הוא הגורם היעיל. יש לבחון האם הגורם הנוסף היה הגורם היעיל, או שמא שניהם או אף אחד מהם. מבחינה תיאורטית כל אחת מהתוצאות אפשרית, פעמים אין זכאות לדמי תיווך, פעמים ישנה זכאות למתווך אחד ופעמים למספר מתווכים....".

 לפיכך קבע השופט  לקבל את התביעה ולקבוע כי המשיבה חבה בתשלום מחצית מדמי התיווך בעבור העסקה. 

לפרטים נוספים : עו"ד איל רוזין 03-6953545

28 בדצמבר 2014

הזמנת תיווך בדואר אלקטרוני


מה דינה של הזמנה בכתב שהועברה במייל ואינה חתומה?

תא"מ 16231-05-14 אור-זיו נכסים בע"מ נ' אינטרומדיקס - טכנולוגיות רפואיות מתקדמות בע"מ מיום 14/11/2014 ;




                                        
בכתב התביעה טענה התובעת כי הזמנת התיווך הועברה באמצעות המייל לנתבעת לצורך חתימתה וכי מנהלי הנתבעת ביקשו מהתובעת "לסמוך עליהם" לאור היכרות עיסקית קודמת.

הנתבעת מודעת לחובתה לשלם לתובעת את דמי התיווך וכי ניתנו לתובעת הבטחות על ידי מנהלי הנתבעת כי הסכום אושר לתשלום ויועבר לתובעת ואולם, חרף הבטחות שניתנו לא שילמה הנתבעת את שכרה של התובעת.

יש לציין כי אין מדובר בטענות בעלמא אלא בטענות המגובות בתכתובות שהוחלפו בין הצדדים, מרביתם באמצעות המייל, ומהן עולה כי, לכאורה, הנתבעת מודה בחובה כלפי התובעת ואינה מעלה כל טענה כנגד התחייבותה לשלם את דמי התיווך.


אמנם, הוראות חוק המתווכים הינן קוגנטיות והדרישה בחוק הינה להזמנה בכתב חתומה. יחד עם זאת, יש לבחון את נסיבות העניין שבפנינו גם בראי עיקרון תום הלב ועל בסיס הנסיבות הספציפיות. משכך, יש לשמוע ראיות ביחס לכוונת הצדדים ולהסכמות ביניהם.


הזמנת שירותי התיווך כוללת, לכאורה, את הפרטים הנדרשים בהתאם לתקנות המתווכים ויש בה כדי להגשים התכלית העומדת בבסיס החוק. ככל ותוכיח התובעת כי הזמנת שירותי התיווך הועברה במייל לנתבעת והתקבלה אצלה, הרי שיכול וכיום בעידן האלקטרוני אין בעצם העדרה של חתימה על המסמך כדי לפסול המסמך כמי שאינו עומד בדרישות החוק.

יפים לעניין זה דבריה של כב' השופטת לבהר שרון בפסק הדין בעניין נועם לנדאו (אוזכר לעיל):
" ראשית, יש לבדוק האם עצם העובדה שהמסמך נשלח במייל ולא נושא את חתימת הצדדים פוסלת את היותו של המסמך מסמך בכתב. דואר אלקטורני מטיבו אין בו חתימות. ואולם, בעידן האלקטרוני בו אנו מצויים, בו מסמכים חשובים והסכמות עקרוניות מועברות מידי יום במייל, אין מקום לפסול היותו של "מסמך בכתב" רק בשל העדר חתימות, ויש לבחון את הנסיבות והרקע למשלוח המייל (....) כך במקרה שלפנינו, יש לראות במייל, לפחות בשלב הראשוני "מסמך בכתב", והעובדה שהוא אינו חתום כי הוא נשלח בדואר אלקטרוני – אינה, כשלעצמה, פוסלת את היותו מסמך בכתב".

במקרה זה התביעה לא נמחקה על הסף;

לפרטים נוספים : עו"ד איל רוזין 03-6953545


23 בדצמבר 2014

גבול האחריות של מתווך

מה קצה האחריות של מתווך ?

בתביעה אשר הוגשה לבית המשפט לתביעות קטנות תבע שוכר דירה (אשר לבסוף לא שכר את הדירה ) את המתווך על כך שבשלב מסויים הדירה לא הועמדה עוד להשכרה על ידי בעליה אלא למכירה, וכתוצאה מכך טען אותו שוכר פוטנציאלי נגרמו לו נזקים רבים וכבדים.

המתווך מצידו טען שמי שאחראי למעבר זה היה בעל הדירה ואילו המתווך היה רק גורם מייעץ בלבד אשר שטח בפני בעל הדירה את היתרונות והחסרונות שבדבר.

בית המשפט הנכבד קיבל עמדה זו של המתווך וקבע שתפקידו של מתווך הינו לייעץ ולא להחליט באשר לייעוד עסקת הנדלן המתאימה לנכס.

לשיטת בית המשפט האחריות הכוללת (גם במקרה של ייעוץ אגרסיבי) הינה של בעל הנכס אשר לו נתון המנדט הסופי בדבר מה ייעשה בכנס שלו ולא למתווך.

לפרטים נוספים : עו"ד איל רוזין 03-6953545



22 בדצמבר 2014

הגורם היעיל אין אפשר בלעדיו

"הגורם היעיל" חזקה הניתנת לסתירה  אך לא ויתור

בפסק דין שניתן ביום 14/12/14 בת"א 7881-08-13 גרינברג ואח' נ' סיניה  נדון סעיף 14(ב) לחוק המתווכים:

"מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) – חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות".


בנסיבות פסק הדין עלתה השאלה הבאה: כאשר המו"מ התנהל בתקופת הבלעדיות וההסכם למעשה גובש בתקופת הבלעדיות, מול קונה שלתובע לא היה כל קשר אליו, האם קמה לתובע הזכות לקבל דמי תיווך, אם מכוח חוק המתווכים אם מכוח חוק החוזים וההוראות של הסכם הבלעדיות אליהן מפנה התובע.

בית המשפט קבע שלא !!!

קובע בית המשפט בפסק הדין כי המחוקק בחר להוסיף חזקה לטובת המתווך, לפיה מקום שקיים הסכם בלעדיות והמתווך ביצע את הפעולות עליו התחייב, חזקה שהינו ה"גורם היעיל". הוספה "חזקה", אך לא בוטלה הדרישה לעניין היותו הגורם יעיל; הועבר הנטל הראייתי על כתפי מזמין השירותים להוכיח כי המתווך לא היה הגורם היעיל בעסקה,

ב ע"א 37075-03-11 ז'קלין נגר נ' דניאל אהרוני (2011) "עולה מן המקובץ מסקנה ולפיה אין להתנות על מבחן וגורם כה מהותי ביחסי מתווך-לקוח.

לפיכך, חוזה המתנה על מבחן זה איננו חוקי ודינו– בטלות. בטל הסכם הבלעדיות – בטל חיובה של המערערת כלפי המשיב. בטל חיובה של המערערת כלפי המשיב – נשמטה הקרקע מתחת לטענותיו של המשיב כנגדה...לסיכום, המשיב תמך את גוף תביעתו בשתי עילות. עילה אחת מכוח דיני חוק המתווכים מכאן, ועילה שנייה מכוח חוק החוזים מכאן. לאור דיוננו, נסיבות המקרה שמטו את העילה מכוח חוק המתווכים, וחוק המתווכים שמט את העילה מכוח דיני החוזים. משבטלו רגליים אלו, דין תביעתו של המשיב להידחות ודין ערעורה של המערערת – להתקבל, וכך אני מחליט.  פסק-דינו של בית-משפט השלום נשוא הערעור בטל".

כאמור במקרה שלפנינו השופטת קבעה כי הנתבעת סתרה את החזקה – הקונים הגיעו לנתבעת ללא כל קשר לתובע. לא יכולה להיות מחלוקת שהתובע אינו הגורם היעיל ולכן תביעתו נדחתה.

לפרטים נוספים : עו"ד איל רוזין 03-6953545

8 בספטמבר 2014

סדרי דין בועדת המשמעת

ידיעת המתווכים 

מצ"ב לינק אשר העתקו והדבקתו תביא בפניכם את תקנות המתווכים במקרקעין )סדרי דין בדיון לפני ועדת המשמעת
ובערעור לבית משפט(, התשע"ד-2014


לשים לב שערעור על החלטה של בית הדין למשמעת הינו לבית המשפט המחוזי!!! 
http://www.justice.gov.il/NR/rdonlyres/94D3BB14-6C53-4911-9F72-E8D0B164C4F9/43290/7419.pdf

3 בספטמבר 2014

אלוהים מתווך

אם יש תחליף לאלוהים מדוע לא למתווך ?

הנוצרים הצליחו למצוא מחליף לאלוהים עלי אדמות – האפיפיור, אבל בית המשפט בישראל מתקשים למצוא מחליף למתווך.

בתא"מ 56881-11-12 שבט אפרים בע"מ נ' בר שדה נידונה השאלה האם זכאי מתווך לקבל דמי תיווך כאשר מי שביצע את מירב הפעולות מול הקונה היה עובד מטעמו, שאינו מתווך מורשה.

בית המשפט הנכבד פסק, כי התובעים אינם זכאים לדמי תיווך, באשר נותן שירותי התיווך לא היה בעל רשיון בעת הרלבנטית. כלומר אם בעבר היתה פסיקה מקלה לפיה די במתווך-על אשר יפקח על עבודת אותו פקיד בכדי לדרוש ולקבל את עמלת התיווך אזי עמדה זו נשללה על ידי בית המשפט השלום.

גם לבית המשפט לא היה נח עם מסקנה זו, ובאחרית דבר, התייחס כבוד השופט לאי הנוחות אשר הוא חש, בשלילת דמי תיווך בשל הוראה "פרוצדוראלית", לכאורה:

"מודע אנוכי לתחושה הקשה של התובעים..אשר חשו כי הנתבעת מנסה לחמוק מתשלום דמי תיווך ע"י עמידה מדוקדקת על החובות והכללים הקבועים בחוק המתווכים במקרקעין.זכורני כי במקרים אחרים שנדונו בפניי עלו אותן תחושות, כאשר נעדר הסכם בכתב מול המתווך, כדרישת המחוקק, למרות שנטען, במקרים האחרים, שאותו מתווך היה הגורם היעיל בביצוע העסקה. יחד עם זאת, תחושות לחוד והוראות החוק, פרשנותו ומטרותיו, לחוד. התובעים היו יכולים למנוע מצב דברים זה, אילו היו מקפידים בביצוע הוראות החוק כלשונן, ומעסיקים במשרדם מתווכים מורשים בלבד, לצורך ביצוע פעולות  תיווך..".


לפרטים נוספים: עו"ד איל רוזין 03-6953545


26 באוגוסט 2014

הגודל כן קובע !!!

או מתי הופך המתווך להיות בעל עניין אישי בנכס או מתבקש לשווק?

כלל ידוע הוא כי מתווך מקבל אחוזים מעסקה.

המדובר בכלל פשוט אשר יש כדאיות למתווך למכור את הנכס במחיר הגבוה ביותר שניתן.

אולם, מה קורה, אם למתווך מוצע חלק מהשווי ולא אחוזים ?

במקרה מעניין שנדון בבית המשפט המחוזי בנצרת א 4532-02/12 תוגלילי נכסים בע"מ נ' יעקב טסלר,  למתווך הוצע לשווק נכס בעייתי, כאשר כל שקל מעל סף לימיט מסויים יהא של המתווך .

האם בעניין זה חובה על המתווך לגלות את העניין ללקוח שלו ?

מתווך מקבל אחוזים מעסקה. המדובר בכלל פשוט אשר יש כדאיות למתווך למכור את הנכס במחיר הגבוה ביותר שניתן.
אולם, מה קורה, אם למתווך מוצע חלק מהשווי ולא אחוזים ?

בהסכם שבין הצדדים  נקבע

"למען הסר ספק סוכם שכל סכום שהנכס יימכר מעל לסך של 1,200,000 ₪ ישולם לחברת הורוויץ נכסים". כן הוסכם, כי מסכום זה לא תשולם למתווך  שום עמלה.

בנסיבות העניין קובע בית המשפט הנכבד בין מכוחו של חוק המתווכים במקרקעין ובין מכוחה של חובת תום הלב הכללית – היתה מוטלת על המתווך חובה למסור לתובעת כל מידע מהותי שנגע לעסקה, בין היתר גם את עניינו האישי.

הבטחת חלק מהתמורה המשולמת בגין הנכס למתווך - וככל שהתמורה תגדל, כן יגדל חלקו בה- הופכת אותו לבעל אינטרס ברור ומהותי בכריתתו של חוזה המכר ובתנאיו.

בית המשפט מדגיש  כפי שפתחתי ואמרתי לעיל, כי ניגוד אינטרסים מסוים קיים בפעילות התיווך מעצם טבעה. למתווך, ששכרו נגזר מהתמורה המשולמת בגין העסקה בה תווך, לעולם אינטרס בקיומה של העסקה ואף בגובה התמורה המשולמת בגדרה.

על כן, בחובת הגילוי החלה על המתווך אין הכוונה לקיומו של "עניין אישי" המתבטא בגביית דמי תיווך מקובלים בגובה 2% משווי העסקה, אלא בקיומו של עניין מהותי בקיומה של העסקה, נוכח הנתח הנכבד – כ-20% – מהתמורה החוזית שהובטח לו.

לכן, הגודל של העמלה  כן קובע .

לפרטים נוספים, עו"ד איל רוזין 03-6953545

4 באוגוסט 2014

לתעד לתעד לתעד

מי יגן על המתווך ?

התשובה: לתעד לתעד לתעד ועוד לתעד ולתעד

חלק מעבודת המתווך כוללת לא רק  להיות לויאלי ללקוח, להביאו אל הנכס ולסייע בידו להגיע אל העיסקה – אלא על המתווך תמיד לזכור כי הלקוח שלו יכול כמאמר הסלנג "להתהפך" ולראות במתווך כמי שלא עשה ולא פעל בעברו ביום התשלום. 

בפסק הדין הזה שאסקור יכול היה המתווך לסתור טענה טענה אשר העלתה הנתבעת כנגדו לאור הראיות והתיעוד של הפעולות אשר אשר שמר לעצמו (פירוט שיחות, מודעות, SMS , וואטסאפ  ועוד) הם אשר הגנו עליו ביום מתן פסק הדין

בפסק דין שניתן בבית משפט השלום בכפר סבא לפני ימים אחדים [ תא"מ 55470-01-12 רבניאן נ' יונגמן ]  כמו בפוסט הקודם גם בתיק זה עלתה שאלת "הגורם היעיל" וגם כאן נעזר בית המשפט בקווים המנחים של פס"ד מוסקוביץ נגד ביר.  על רקע הנתונים הנ"ל והעדויות השונות, ניתן לבדוק את הפרמטרים הרלוונטיים לענייננו, שנקבעו בפסיקה לבחינת היותו של התובע "הגורם היעיל" בעסקה:

א. הנכס נשוא העסקה - אין חולק בין הצדדים כי התובע הציג בפני הנתבעת את אותו הבית אשר בסופו של יום נרכש על ידי הנתבעת ובעלה.

ב. הסך ששולם עבור הבית -  הפער בין המחיר שבו נקב התובע לבין סך העסקה בסופו של יום עמד על סך של 160,000 ₪, שהם הפחתה בשיעור של 5%. אין המדובר בהפרש בשיעור משמעותי, שיש בו די בכדי לשלול את היותו של התובע "הגורם היעיל" בעסקה.

ג. חלוף הזמן - אין חולק שהתובע הציג בפני הנתבעת את הבית לראשונה ביום חתימת הסכם התיווך 5/11/2010. הערת האזהרה על הבית לטובת הנתבעת ובעלה נרשמה ביום 1/3/2011 ומכאן שחוזה המכירה נחתם עוד קודם לכן.  סך הכל חלפו פחות מ- 4 חודשים מרגע הצגת הבית  אין המדובר בפרק זמן משמעותי ויש בכך כדי לחזק את טענות התובע בדבר היותו "הגורם היעיל".

ד. מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - סוגיה זו עמדה במרכז המחלוקת שבין הצדדים.
מהאמור לעיל עולה במפורש כי התובע אכן שוחח עם הצדדים לעסקה הפוטנציאלית ובכלל זה עם המוכר ועם הנתבעת. מספר פעמים השיחות היו עוקבות (שיחה עם הנתבעת או בעלה ומיד לאחר מכן שיחה עם המוכר) וחלקן אף ארך זמן ניכר. 

הדבר מעיד על מעורבות ועל ניסיון של התובע לקרב את הצדדים לביצוע העסקה. 

אין חולק למעשה כי התובע לא השתתף במו"מ הסופי אשר הוביל לחתימת חוזה המכר במהלך חודש פברואר 2011. הדבר נובע מכך שהצדדים לעסקה נטרלו את התובע, שוחחו ביניהם במישרין ובחרו שלא לעדכן אותו במתרחש.

לסיכום התובע קיבל  פסק דין על מלוא תביעתו בצירוף הוצאות ושכר טרחת עו"ד

לפרטים נוספים : איל רוזין עו"ד 03-6953545



27 ביולי 2014

שיווק מאוחרי רעלה

שיווק מאחורי רעלה

מה קורה כאשר המתווך עושה מלאכה טובה ומבקש לפרסם את הישגיו?


במקרה שהיה נחתמה העסקה בין המוכר ובין הקונה בתיווכו של משרד אזורי. לאחר כשבוע התפרסמה כתבה על "עסקת השבוע" ובה תמונה של הבית, מחיר העסקה , כאשר נכתב כי המוכר ויתר על סכום של 200 אלף ₪ מן המחיר המבוקש  כולל מחיר מוצע ומחיר סגירה של העסקה- כמו גם פירוט על אופי הבית , שטח בנוי של המגרש והיצע הנכסים בשכונה.

בתביעה אשר הוגשה נגד המתווך על ידי הקונים בגין פגיעה בפרטיותם, ניטען כי הצגת המחיר, שווי הבית ותקופת המו|מ פגעה בהם.

השופט קבע כי אכן יש למתווך עניין לפרסם את הצלחותיו על מנת לשווק את עצמו אך עליו לעשות זאת תוך מסירת פרטים אשר לא יזהו את הנכס הנמכר, במיוחד כאשר המדובר בנכס מיוחד ובולט לעין.

מסירת הפרטים יכולות להצביע על יכולותיו הכלכליות של הרוכש, במיוחד בנכסים בעלי שווי גבוה.

נפסק בגין כך פיצוי של 15,000 ₪ לטובת התובעים;

לפרטים נוספים עו"ד איל רוזין 03-6953545

17 ביולי 2014

יש לכם התייעצות קטנה?

יש לכם התייעצות קטנה? 

אין בעייה !!!

שלח/י מייל ל- info@rozinslaw.co.il 

וננסה לענות לך במהירות האפשרית.


בברכה,
איל רוזין עו"ד

16 ביולי 2014

אז על כמה התביעה?

 ככה וככה !


חלק אינטגרלי מכל הליך מול בית המשפט בעניין שכר טרחה מחייב נקיבת סכום. במקרה שאירע בבית המשפט השלום בחדרה ת"א 44839-05-13 בן יעיש נ' פדלון ואח'

 נדחתה התביעה של המתווך.

בית המשפט כתב בפסק הדין אף אם היה עולה בידי המתווך להוכיח כי הוא זכאי לדמי תיווך בשיעור של 2% ומע"מ, משווי הרכישה, כפי שטען בסעיף 7 לכתב התביעה, לא היה הדבר מועיל לתובע שכן התובע לא הוכיח, וגם לא הביא ראיה כלשהי בניסיון להוכיח, מהו "שווי הרכישה".

למעט טענה סתמית, בסעיף 20 לכתב התביעה, לפיה הוא מעמיד את התביעה על סכום של 120,000 ₪ ומע"מ "לפי שווי מקרקעין של 6,000,000 ₪", אין בתביעה כל פירוט וגם לא צורפו לה מסמכים כלשהם ולא הובאו ראיות כלשהן על ידי התובע על מנת להוכיח כי זה הוא שווי המקרקעין.

לא הוצגה חוות דעת, לא הוצג ההסכם שעל פיו רכש הנתבע את הנכס, לא הובאו עדים כלשהם להעיד אודות שוויו של הנכס. בהעדר כל אלה, ודאי שלא עלה בידי התובע להוכיח את שווי המקרקעין, שממנו הוא מבקש לגזור את דמי התיווך שלטענתו מגיעים לו.  

בנסיבות אלה דחה בית המשפט את התביעה (ובין היתר על מחדלים נוספים של המתווך)


לפרטים נוספים : עו"ד איל רוזין 03-6953545;

14 ביולי 2014

לא לפספס את העיקר

אנו נמצאים לפני סוף של מערכה צבאית אשר ידינו מבחינה צבאית וטכנולוגית היא על העליונה בצורה ברורה.
אולם, היום י"ז בתמוז מועד תחילת החורבן אשר הביא לסילוק עמנו מארצו למשך 2000 שנה לא נבע רק מחולשה צבאית; החורבן נבע גם מבעיות כלכליות קשות אשר היו לתושבי הארץ באותה העת.

מצוקה כלכלית זו הביאה לשיח קיצוני אשר השתלט על הארץ, וניהול מערכה הזויה נגד שליטי הארץ. שיח קיצוני זה הוא אשר הוביל את העם לפני 2000 שנה למרד חסר סיכוי ולתוצאות הרסניות אשר הרחיקו אותנו מהארץ למשך שנים ארוכות.
החורבן והשיח הקיצוני לא קרה אלא כתוצאה מבעיות כלכליות קשות אשר היו טרם המרד הגדול לתושבים בארץ. הבעיות הכלכליות הפערים בחברה בין עשירים  ועניים הם אשר צריכות להדאיג אותנו מכל הטילים אשר נורים על ארצנו.
החובה שלנו כיום, העיקר הוא להימנע מהשתלטות הקיצונים על השיח הציבורי ועל מוקדי קבלת ההחלטות. והקיצוניות הזו נובעת גם ממצוקה כלכלית וקושי כלכלי של אנשים אשר נדחפים אל השיח הקיצוני.
חובה עלינו לדאוג גם לפן הכלכלי ולחוסנה של החברה מבחינה כלכלית לכל שכבותיה – החוסן של החברה הוא צריך להיות עיקר דאגתה של הממשלה ושלנו כאזרחים;
צום קל



(אי) גילוי מצבה המשפטי של הדירה

עד להיכן נמתחת החובה בין להציג מצב נאמנה של הנכס ובין המתווך כאיש שיווק המנסה "לסגור" עסקה בין מוכר לקונה.
Photo: ‎(אי) גילוי מצבה המשפטי של הדירה !

עד להיכן נמתחת החובה בין להציג מצב נאמנה של הנכס ובין המתווך כאיש שיווק המנסה "לסגור" עסקה בין מוכר לקונה.

במקרה אשר ניתן לאחרונה פסק דין לגביו – התברר כי גילוי הנתבעת רק מעורך הדין שהכין את החוזה, זמן קצר לפני שהייתה אמורה לחתום על החוזה, כי לדירה בעיות משפטיות אשר המתווך ניסה לייפות ולהמעיט בערכן, ולהציג לנתבעת תמונה שאינה משקפת נאמנה את המציאות, פגעו מאוד באמונה של הנתבעת במתווך.            
בית המשפט קבע כי התנהלות התובע ו/או הסוכן מטעמו ביחס לדברים שנאמרו על ידם לנתבעת בקשר לדירה אותה ניסו לשכנע לרכוש, לא הייתה ראויה, ופגעה באמון שרכשה הנתבעת לתובע  - דבר שהשליך על יחסה אליו גם בקשר לעסקה הנוגעת למכירת דירתה.

בית המשפט קובע כי הנתבעת פנתה לתובע כגורם מקצועי על מנת לסייע לה לבצע החלפת דירה: מכירת דירתה ודירת אמה וקניית דירה מתאימה לשתיהן.

 משנקבע כי בעסקת הרכישה התנהל התובע בדרך לא ראויה אשר גרמה לנתבעת לפקפק באמינותו ובמקצועיותו, הרי שיש בכך כדי להשליך על התקשרותה עמו גם בעסקת המכירה של דירתה, וכל הפרדה בין הדברים הינה מלאכותית ואינה במקומה. 

על מתווך מוטלת חובת ההגינות והזהירות כאמור בסעיף 8 לחוק המתווכים וחובה זו הופרה על ידי התובע ו/או טל כלפי הנתבעת בהצגת מצבה המשפטי של הדירה באופן שאינו משקף את המציאות.

יש לראות בכך הפרה יסודית של ההתקשרות בין הצדדים - הפרה שקעקעה את תשתית האמון שבין הצדדים, ואת יכולת הנתבעת לסמוך על התובע.

לתשומת ליבכם/ן;

תאמ בית משפט שלום 29215-10/13 אלכסנדר זנו סלומון נ' גרטה גויכמן (פורסם ב-LawDataֽ 12/06/2014)

לפרטים נוספים – עו"ד איל רוזין 03-6953545‎

לא תמיד השופט נמצא שם בשבילך

לא תמיד השופט נמצא שם בשבילך (המתווך) 
או סטייה מדרישת הכתב בחוזה תיווך – אך ורק במקרים חריגים

Photo: ‎לא תמיד השופט נמצא שם בשבילך (המתווך) 
או סטייה מדרישת הכתב בחוזה תיווך – אך ורק במקרים חריגים

סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין דורש, כי אחד התנאים לזכאות מתווך לדמי תיווך כי ייחתם הסכם בכתב בין המתווך לבין הלקוח.

עיון בפסיקה הקיימת בנושא תיווך ובנושא דרישת "ההזמנה בכתב" מלמדת כי קיימות דעות לכאן ולכאן לגבי הדקדקנות והגמישות בדרישה בתנאי ההזמנה בהתאם לחוק ולתקנות. המדובר כאמור בחוק קוגנטי ובדרישות קוגנטיות שיש למלאן ואולם קיימים מקרים המצדיקים סטייה מדרישת הכתב, כמו גם דרישות צורניות אחרות, כפי שנעשה במקרים מסויימים ביחס לדרישת הכתב שבסעיף 8 שבחוק המקרקעין.

יש לבחון את התקיימות הדרישה אף לאור דיני השליחות ודיני תום הלב החלים גם על חוק המתווכים 
ראה: 
ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בנייה פ"ד נ"ו (3) 842; 
ע"א (ת"א) 1691/09 לנדאו נ' קרסאן הייטס (24.6.2010); 
ע"א (ת"א) 2216/09 זינגר יאיר נ' סטולר דב (28.4.2011)).

יתרה מכך, בע"א (ת"א) 2819/00 בן אור נ' רוזן (30.6.02) קבע בית המשפט כי במקרים מתאימים כאשר דרישת הכתב מנוצלת לרעה, יש לסגת מדרישה זו כפי שנעשה ביחס לסעיף 8 לחוק המתקרקעין 
ראה:
ע"א (ת"א) 1413/04 מטרופוליס ייזום השקעות נ' מליק – מרכזים מסחריים (30.10.05); יוער כי זו הלכה אשר הח"מ ייצג את המתווך בעיסקה;
ת.א. (ת"א) 54873/07 גרשי יונה נ' דורון טל (7.8.08)).

וכן על פי כדברי המלומדים פרידמן-כהן בספרם "חוזים" תשנ"א – 1991, כרך א' בעמ' 394:

"מקום שמוטלת דרישת צורה, אין לעשות את כוונתו של המחוקק פלסתר, ואין להתעלם ממנה. עם זאת בדרישה הצורה אין קדושה; אין היא מהווה מטרה כשלעצמה. אם קיימים כלים אחרים המשמשים ערובה לכך, שהשיקולים העומדים מאחורי כללי הצורה, אכן באו על סיפוקם, אין לדבוק בנוקשות בכללי הצורה; ראוי להפעיל במקומם כלים רציונליים המשמשים להם תחליף. המצב האופטימלי הוא זה שבו קיים המינון הנכון בין עמדה תקיפה דייה באשר לדרישת הכתב המונעת הגשת תביעת שווא, לבין עמדה מתפשרת במקרה שבהם באים הנימוקים שמאחורי דרישת הכתב לידי סיפוק מלא. מינון מאוזן זה צריך לבוא לידי ביטוי הן בעמדת החקיקה, הן בעמדת בתי המשפט".

על כן, כפי שצוין לעיל, קיימים מקרים המצדיקים סטייה מדרישת הכתב הדווקנית או מדרישות צורניות אחרות, וזאת על רקע כללי תום הלב החלים אף על חוק המתווכים ומקום שנעשה ניסיון לנצל את דרישת הכתב לרעה; 

לסיכום – אל לא למתווך להגיע למצב זה, פסקי דין המאשרים סטייה מחוק המתווכים הינם חריג ובחריגים ולא תמיד נאותים בתי המשפט ללכת יחד עם המתווך ולהעניק לו את הסעד אותו הוא מבקש כאשר יש פגם בהסכם התיווך; 
לא רצוי בהחלט כי המתווך יסמוך על תחושת הצדק של בתי המשפט על מנת לסייע לו וחייב הוא לעשות ככל שביכולתו להחתים על הסכם תיווך בצורה מלאה על פי התקנות ודרישות החוק;

אולם, לעיתים ובמקרים חריגים מסמכים בית המשפט ללכת יחד עם המתווך ולהעניק לו את הסעד המגיע לו;

הכללים על פי השופט דורון חסדאי בפסק דין 4928/08 (שלום כפ"ס) יאיר לוי נ' באיירס החזקות בע"מ – פסק דין מיום 6/8/2013

לפרטים נוספים ניתן לפנות לעו"ד איל רוזין 03-6953545‎

שלא יעבדו עליכם

מה קורה שהלקוח לפתע טוען כי הזמנת התיווך עליו חתם אינה תקפה?

Photo: ‎ושלא יעבדו עליכם .....

מה קורה שהלקוח לפתע טוען כי הזמנת התיווך עליו  חתם אינה תקפה?

בפס"ד ע"א 19944-12-13 חמיס נ' מרגוליס  אשר ניתן בבית המשפט המחוזי בחיפה ביום 2/7/2014 עלתה הסוגיה  בכותרת !! 

בפסק הדין יצא בית המשפט מנקודת ההנחה שאין כל מחלוקת בין הצדדים לפיו קיים מסמך בכתב לפיו התחייב המערער לשלם דמי תיווך ואולם לטענת המערער לאור תכנו מסמך זה אינו חל על העסקה הרלוונטית זאת משום שלא נאמר בו במפורש כי הוא חל על עסקה על פי תוכנית תמ"א 38 וכי חסרים במסמך פרטים רלוונטיים. 

בית המשפט ציטט פסק דין אשר אני טיפלתי לפני שנים ע"א 1413/04 מטרופוליס יזום והשקעות נכסים 1993 בע"מ נ' מנחם מליק מרכזים מסחריים בע"מ, פס"ד מיום 30.10.2005  וקבע כי ניתן להשלים פרטים אלו;

עוד אמר בית המשפט 
" טענות שמטרתן לאיין החובה לתשלום דמי תיווך בשל אי קיום דרישת החוק בנוגע למסמך בכתב  ישקלו בזהירות ראויה. בוודאי מקום בו קיים כן מסמך בכתב לגביו נטען כי הוא חסר. בית המשפט מצווה לעשות מאמץ להשלים פרטים חסרים מקום בו שוכנע כי בין הצדדים הייתה גמירות דעת ליצור עסקה לתשלום דמי תיווך.

חשוב הוא לציין כי  בית המשפט הנכבד מזכיר כי חוק המתווכים הינו חוק צרכני ומטרתו הייתה להגן על הלקוח כצד חלש בעסקה. במקרה שבפנינו בית המשפט קמא לא התרשם וכך גם בית משפט זה כי דווקא המערער (הלקוח) היה הצד החלש בעסקה.

לפרטים נוספים: עו"ד איל רוזין 03-6953545‎

בזבוז זמן


הערב אמור להתקיים משחק על מקומות 3-4 באליפות העולם בכדור רגל. 

בזבוז זמן. 

זה עוד כלום לעומת בזבוז הזמן אשר היה בתא"ק 06-12 23293 שבט אפרים בע"מ ואח' נ' הדרי בבית משפט השלום;
Photo: ‎בזבוז זמן

הערב אמור להתקיים משחק על מקומות 3-4 באליפות העולם בכדור רגל. 

בזבוז זמן. 

זה עוד כלום לעומת בזבוז הזמן אשר היה בתא"ק 06-12 23293 שבט אפרים בע"מ ואח' נ' הדרי בבית משפט השלום;

כמה מכם זוכרים מה הפרטים שצריכים להיות מוזכירם בטופס הזמנת תיווך . 

רגע - מבלי להציץ בטופס ?

בפסק הדין בין טענת זיוף לטענת העדר גורם יעיל טען הלקוח כלפי המתווך כי הסכם התיווך אינו מחייב, שכן חסרים בו פרטים: 

מה בדיוק חזר ?

חסר מועד  עריכתו ומועד חתימתו וכן לא מצוינת מטרת הזמנת שירותי התיווך.

תקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997 (להלן- "תקנות המתווכים"), קובעת כדלקמן:
 
"בהזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, יכללו לפחות הפרטים הבאים:   

 (1)     שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;
 (2)     סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות",                                                         "מכירה";
 (3)     תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;
 (4)     מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;
 (5)     הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך 
המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה-1975.

לעניין היעדר כיתוב לגבי מועד עריכת וחתימת הסכם התיווך, הרי שפרט זה אינו נכלל במסגרת הפרטים שקיימת חובה שיכללו בהזמנה לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, כאמור לעיל.

אם זה לא בזבוז זמן אז המשחק הערב בוודאי שכן;

לפרטים נוספים  עו"ד איל רוזין 03-6953545‎