לא תמיד השופט נמצא שם בשבילך (המתווך)
או סטייה מדרישת הכתב בחוזה תיווך – אך ורק במקרים חריגים
סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין דורש, כי אחד התנאים לזכאות מתווך לדמי תיווך כי ייחתם הסכם בכתב בין המתווך לבין הלקוח.
עיון בפסיקה הקיימת בנושא תיווך ובנושא דרישת "ההזמנה בכתב" מלמדת כי קיימות דעות לכאן ולכאן לגבי הדקדקנות והגמישות בדרישה בתנאי ההזמנה בהתאם לחוק ולתקנות. המדובר כאמור בחוק קוגנטי ובדרישות קוגנטיות שיש למלאן ואולם קיימים מקרים המצדיקים סטייה מדרישת הכתב, כמו גם דרישות צורניות אחרות, כפי שנעשה במקרים מסויימים ביחס לדרישת הכתב שבסעיף 8 שבחוק המקרקעין.
יש לבחון את התקיימות הדרישה אף לאור דיני השליחות ודיני תום הלב החלים גם על חוק המתווכים
ראה:
ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בנייה פ"ד נ"ו (3) 842;
ע"א (ת"א) 1691/09 לנדאו נ' קרסאן הייטס (24.6.2010);
ע"א (ת"א) 2216/09 זינגר יאיר נ' סטולר דב (28.4.2011)).
יתרה מכך, בע"א (ת"א) 2819/00 בן אור נ' רוזן (30.6.02) קבע בית המשפט כי במקרים מתאימים כאשר דרישת הכתב מנוצלת לרעה, יש לסגת מדרישה זו כפי שנעשה ביחס לסעיף 8 לחוק המתקרקעין
ראה:
ע"א (ת"א) 1413/04 מטרופוליס ייזום השקעות נ' מליק – מרכזים מסחריים (30.10.05); יוער כי זו הלכה אשר הח"מ ייצג את המתווך בעיסקה;
ת.א. (ת"א) 54873/07 גרשי יונה נ' דורון טל (7.8.08)).
וכן על פי כדברי המלומדים פרידמן-כהן בספרם "חוזים" תשנ"א – 1991, כרך א' בעמ' 394:
"מקום שמוטלת דרישת צורה, אין לעשות את כוונתו של המחוקק פלסתר, ואין להתעלם ממנה. עם זאת בדרישה הצורה אין קדושה; אין היא מהווה מטרה כשלעצמה. אם קיימים כלים אחרים המשמשים ערובה לכך, שהשיקולים העומדים מאחורי כללי הצורה, אכן באו על סיפוקם, אין לדבוק בנוקשות בכללי הצורה; ראוי להפעיל במקומם כלים רציונליים המשמשים להם תחליף. המצב האופטימלי הוא זה שבו קיים המינון הנכון בין עמדה תקיפה דייה באשר לדרישת הכתב המונעת הגשת תביעת שווא, לבין עמדה מתפשרת במקרה שבהם באים הנימוקים שמאחורי דרישת הכתב לידי סיפוק מלא. מינון מאוזן זה צריך לבוא לידי ביטוי הן בעמדת החקיקה, הן בעמדת בתי המשפט".
על כן, כפי שצוין לעיל, קיימים מקרים המצדיקים סטייה מדרישת הכתב הדווקנית או מדרישות צורניות אחרות, וזאת על רקע כללי תום הלב החלים אף על חוק המתווכים ומקום שנעשה ניסיון לנצל את דרישת הכתב לרעה;
לסיכום – אל לא למתווך להגיע למצב זה, פסקי דין המאשרים סטייה מחוק המתווכים הינם חריג ובחריגים ולא תמיד נאותים בתי המשפט ללכת יחד עם המתווך ולהעניק לו את הסעד אותו הוא מבקש כאשר יש פגם בהסכם התיווך;
לא רצוי בהחלט כי המתווך יסמוך על תחושת הצדק של בתי המשפט על מנת לסייע לו וחייב הוא לעשות ככל שביכולתו להחתים על הסכם תיווך בצורה מלאה על פי התקנות ודרישות החוק;
אולם, לעיתים ובמקרים חריגים מסמכים בית המשפט ללכת יחד עם המתווך ולהעניק לו את הסעד המגיע לו;
הכללים על פי השופט דורון חסדאי בפסק דין 4928/08 (שלום כפ"ס) יאיר לוי נ' באיירס החזקות בע"מ – פסק דין מיום 6/8/2013
לפרטים נוספים ניתן לפנות לעו"ד איל רוזין 03-6953545
או סטייה מדרישת הכתב בחוזה תיווך – אך ורק במקרים חריגים
סעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין דורש, כי אחד התנאים לזכאות מתווך לדמי תיווך כי ייחתם הסכם בכתב בין המתווך לבין הלקוח.
עיון בפסיקה הקיימת בנושא תיווך ובנושא דרישת "ההזמנה בכתב" מלמדת כי קיימות דעות לכאן ולכאן לגבי הדקדקנות והגמישות בדרישה בתנאי ההזמנה בהתאם לחוק ולתקנות. המדובר כאמור בחוק קוגנטי ובדרישות קוגנטיות שיש למלאן ואולם קיימים מקרים המצדיקים סטייה מדרישת הכתב, כמו גם דרישות צורניות אחרות, כפי שנעשה במקרים מסויימים ביחס לדרישת הכתב שבסעיף 8 שבחוק המקרקעין.
יש לבחון את התקיימות הדרישה אף לאור דיני השליחות ודיני תום הלב החלים גם על חוק המתווכים
ראה:
ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בנייה פ"ד נ"ו (3) 842;
ע"א (ת"א) 1691/09 לנדאו נ' קרסאן הייטס (24.6.2010);
ע"א (ת"א) 2216/09 זינגר יאיר נ' סטולר דב (28.4.2011)).
יתרה מכך, בע"א (ת"א) 2819/00 בן אור נ' רוזן (30.6.02) קבע בית המשפט כי במקרים מתאימים כאשר דרישת הכתב מנוצלת לרעה, יש לסגת מדרישה זו כפי שנעשה ביחס לסעיף 8 לחוק המתקרקעין
ראה:
ע"א (ת"א) 1413/04 מטרופוליס ייזום השקעות נ' מליק – מרכזים מסחריים (30.10.05); יוער כי זו הלכה אשר הח"מ ייצג את המתווך בעיסקה;
ת.א. (ת"א) 54873/07 גרשי יונה נ' דורון טל (7.8.08)).
וכן על פי כדברי המלומדים פרידמן-כהן בספרם "חוזים" תשנ"א – 1991, כרך א' בעמ' 394:
"מקום שמוטלת דרישת צורה, אין לעשות את כוונתו של המחוקק פלסתר, ואין להתעלם ממנה. עם זאת בדרישה הצורה אין קדושה; אין היא מהווה מטרה כשלעצמה. אם קיימים כלים אחרים המשמשים ערובה לכך, שהשיקולים העומדים מאחורי כללי הצורה, אכן באו על סיפוקם, אין לדבוק בנוקשות בכללי הצורה; ראוי להפעיל במקומם כלים רציונליים המשמשים להם תחליף. המצב האופטימלי הוא זה שבו קיים המינון הנכון בין עמדה תקיפה דייה באשר לדרישת הכתב המונעת הגשת תביעת שווא, לבין עמדה מתפשרת במקרה שבהם באים הנימוקים שמאחורי דרישת הכתב לידי סיפוק מלא. מינון מאוזן זה צריך לבוא לידי ביטוי הן בעמדת החקיקה, הן בעמדת בתי המשפט".
על כן, כפי שצוין לעיל, קיימים מקרים המצדיקים סטייה מדרישת הכתב הדווקנית או מדרישות צורניות אחרות, וזאת על רקע כללי תום הלב החלים אף על חוק המתווכים ומקום שנעשה ניסיון לנצל את דרישת הכתב לרעה;
לסיכום – אל לא למתווך להגיע למצב זה, פסקי דין המאשרים סטייה מחוק המתווכים הינם חריג ובחריגים ולא תמיד נאותים בתי המשפט ללכת יחד עם המתווך ולהעניק לו את הסעד אותו הוא מבקש כאשר יש פגם בהסכם התיווך;
לא רצוי בהחלט כי המתווך יסמוך על תחושת הצדק של בתי המשפט על מנת לסייע לו וחייב הוא לעשות ככל שביכולתו להחתים על הסכם תיווך בצורה מלאה על פי התקנות ודרישות החוק;
אולם, לעיתים ובמקרים חריגים מסמכים בית המשפט ללכת יחד עם המתווך ולהעניק לו את הסעד המגיע לו;
הכללים על פי השופט דורון חסדאי בפסק דין 4928/08 (שלום כפ"ס) יאיר לוי נ' באיירס החזקות בע"מ – פסק דין מיום 6/8/2013
לפרטים נוספים ניתן לפנות לעו"ד איל רוזין 03-6953545
אין תגובות:
הוסף רשומת תגובה