הסכם בלעדיות - עמדת בית המשפט העליון

חזקה הבלעדיות – עמדת בית המשפט העליון

פוסט קצת ארוך מהרגיל אולם חשוב כי מאחר והמדובר בהתייחסות ראשונה של בית המשפט העליון לעניין "הבלעדיות".

ביום 20/7/2016 נתן בית המשפט העליון החלטה ברע"א  4036/16 קבות בראל נכסים בע"מ נ' אופיר בנימין במרכז עמדו הסוגיות הבאות אשר קיבלו התייחסות ראשונה מבית המשפט העליון;

מהם הכללים החלים על חוזה תיווך במקרקעין שכולל תניית בלעדיות? האם ייתכן שבעל נכס שהתקשר עם מתווך בחוזה מסוג זה יחויב בתשלום של דמי תיווך כפולים, כאשר נחתמת עסקה בתקופת הבלעדיות באמצעות מתווך אחר?

העובדות: 

בעל הנכס, חתם ביום 19.2.2014 על טופס להזמנת שירותי תיווך מקבוצת בראל נכסים בע"מ על מנת שתטפל עבורו במכירת הנכס.

באותו מעמד חתם המשיב גם על חוזה שהוגדר כ"הסכם בלעדיות" שהקנה לבראל את הזכות הבלעדית לפעול עבורו למציאת רוכשים או שוכרים לנכס;

בהסכם הבלעדיות נקבע כי המשיב לא ישתף פעולה בתקופת הבלעדיות עם מתווכים אחרים או כל גורם אחר, וכי אם הנכס יימכר או יושכר בתקופת הבלעדיות ישלם המשיב לבראל עמלה בשיעור של 1% משוויו המלא של הנכס.

בנוסף לזכותה של בראל לגביית עמלה בשיעור של 1% כסכום נוסף מצד הרוכשים או השוכרים. הסכם הבלעדיות כלל החרגה שהוספה לו בכתב יד: "למעט לקוחות שראו את הנכס ללא תיווך – ללקוח X.

לאחר החתימה על הסכם הבלעדיות, פרסמה בראל את הנכס במודעות באינטרנט ובעיתונות המקומית והארצית, הביאה אל הנכס מספר לקוחות ובהמשך העבירה למשיב הצעה מרוכש מעוניין, אלא שזה דחה אותה.

ביום 29.4.2014, היינו למעלה מחודשיים לאחר ההתקשרות בהסכם הבלעדיות, מכר המשיב את הנכס ל- Y . רוכשים אלה ביקרו בנכס עם מתווך ממשרד תיווך אחר ששה ימים לפני שחתם המשיב עם בראל על הסכם הבלעדיות.

בית המשפט העליון קבע, נקודת המוצא היא כי המתווך הבלעדי הוא הגורם היעיל בעסקה אשר נחתמה בתקופת הבלעדיות, ככל שאכן ביצע את פעולות השיווק הנדרשות בחוק בתקופה זו, ולא בנקל ניתן יהיה לסתור זאת.

זכאותו של מתווך לתשלום מותנית תמיד בכך שהוא יהיה הגורם היעיל שביסוד העסקה, גם אם מדובר במתווך בלעדי;

למתווך הבלעדי יש אפשרות "קלה" יותר לעמוד בתנאי זה מכוחה של החזקה הסטטוטורית שנקבעה בעניין בחוק; החזקה ניתנת לסתירה.

בית המשפט העליון הציע מספר אמות מידה, או שאלות מנחות, אשר יסייעו בהכרעה בשאלה האם הורם הנטל לסתירת החזקה הקבועה בסעיף 14(ב) לחוק.

בכלל זה, ומבלי למצות, יש לתת משקל לשיקולים הבאים:

א.    המועד שבו ראו הרוכשים את הנכס – לפני תקופת הבלעדיות או במהלכה; ככל שמדובר במועד לפני תקופת הבלעדיות – יש לבחון כמה זמן לפני תחילת התקופה הרוכשים ראו את הנכס (כשהדעת נותנת כי ככל שהמועד יהיה רחוק יותר מתחילת תקופת הבלעדיות כך יהיה קשה יותר לסתור את החזקה הפועלת לטובת המתווך);

ב.    המועד שבו נחתמה העסקה – בסמוך לחתימה על הסכם הבלעדיות, כאשר פעולות השיווק של המתווך הבלעדי היו באיבן, או בעיצומה של תקופת הבלעדיות, לאחר שכבר בוצעו אי-אלו פעולות שיווק על ידי המתווך הבלעדי;

ג.     כמותן ואיכותן של פעולות השיווק שבוצעו על-ידי המתווך הבלעדי;

ד.     תום הלב של הצדדים – האם יש חשש שהלקוח עקף ביודעין את הסכם הבלעדיות והתקשר עם מתווך אחר בתקופת הבלעדיות.

ה.    האם המוכרים דאגו להחריג רוכשים פוטנציאלים מהסכם הבלעדיות;

ו.     וכן האופן שבו הגיעו הרוכשים לנכס – האם באמצעות מתווך אחר או בדרך אחרת, למשל מתוך היכרות קודמת או מקרית עם בעל הנכס או מי ממכריו.

  לפרטים נוספים צרו קשר 03-6953545