חשיבות פירוט פעולות התיווך בטופס נפרד

בפסק דין שניתן ביום 7/7/2016 על ידי כבוד השופט יריב בתיק תא"מ 39335-10-14 ג'אן ואח' נ' בורקובסקי ואח'

בית המשפט מנתח את הסוגייה של פירוט פעולות התיווך; במקרה זה את תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה-2004 הקובעות מהן "פעולות שיווק" וקובעות כי המתווך צריך לבצע לפחות שתי פעולות שיווק למרות שאין מדד לגבי כמות הפרסומים הנדרשים.

כמו כן נקבע כי צריך לפרט מהם הפעולות שיתבצעו על גבי טופס נפרד:

התובעים החתימו את הנתבעים על הזמנת שירותי תיווך בלעדיים ועשו זאת כדרישת החוק על גבי טופס נפרד. התובעים גם הציגו ראיות כי נעשו שתי פעולות שיווק מאלו המנויות בתקנות.

עם זאת, התובעים לא הציגו טופס נפרד מההזמנה אשר בו מצוינות פעולות השיווק הקבועות בתקנות. התובעים לא ציינו גם כי המזמין רשאי להסכים עם המתווך על פעולות השיווק שיבצע המתווך.

בענייננו אין מדובר בעניין טכני בלבד. לנתבעת הובטחו לה הרים וגבעות מבחינה שיווקית.
בסופו של יום, בחצי שנה של בלעדיות אותה קיבלה חברת התיווך, נמצאה מתעניינת אחת, איתה לא נפגשה מעולם, ואשר נמצאה במצב כלכלי שלא אפשר רכישת דירה.
למעשה מלבד מודעה אחת שהצליחו התובעים להוכיח כי פרסמו ומלבד אישה אחת שביקרה בדירה, הקונה דנן, לא הוכיחו התובעים כל פעולה נוספת שנעשתה.

התנהלות זו מעלה את הצורך והחשיבות לבחון את ההקפדה של התובעים על התקנות. לאור האמור אני קובע כי התובעים לא עמדו בתקנות סע' 9 והם אינם זכאים לדמי תיווך.

בית המשפט דחה את תביעת המתווכים וחייבם בהוצאות משפט

לפרטים נוספים : איל רוזין עו"ד 03-6953545

הסכם בלעדיות - עמדת בית המשפט העליון

חזקה הבלעדיות – עמדת בית המשפט העליון

פוסט קצת ארוך מהרגיל אולם חשוב כי מאחר והמדובר בהתייחסות ראשונה של בית המשפט העליון לעניין "הבלעדיות".

ביום 20/7/2016 נתן בית המשפט העליון החלטה ברע"א  4036/16 קבות בראל נכסים בע"מ נ' אופיר בנימין במרכז עמדו הסוגיות הבאות אשר קיבלו התייחסות ראשונה מבית המשפט העליון;

מהם הכללים החלים על חוזה תיווך במקרקעין שכולל תניית בלעדיות? האם ייתכן שבעל נכס שהתקשר עם מתווך בחוזה מסוג זה יחויב בתשלום של דמי תיווך כפולים, כאשר נחתמת עסקה בתקופת הבלעדיות באמצעות מתווך אחר?

העובדות: 

בעל הנכס, חתם ביום 19.2.2014 על טופס להזמנת שירותי תיווך מקבוצת בראל נכסים בע"מ על מנת שתטפל עבורו במכירת הנכס.

באותו מעמד חתם המשיב גם על חוזה שהוגדר כ"הסכם בלעדיות" שהקנה לבראל את הזכות הבלעדית לפעול עבורו למציאת רוכשים או שוכרים לנכס;

בהסכם הבלעדיות נקבע כי המשיב לא ישתף פעולה בתקופת הבלעדיות עם מתווכים אחרים או כל גורם אחר, וכי אם הנכס יימכר או יושכר בתקופת הבלעדיות ישלם המשיב לבראל עמלה בשיעור של 1% משוויו המלא של הנכס.

בנוסף לזכותה של בראל לגביית עמלה בשיעור של 1% כסכום נוסף מצד הרוכשים או השוכרים. הסכם הבלעדיות כלל החרגה שהוספה לו בכתב יד: "למעט לקוחות שראו את הנכס ללא תיווך – ללקוח X.

לאחר החתימה על הסכם הבלעדיות, פרסמה בראל את הנכס במודעות באינטרנט ובעיתונות המקומית והארצית, הביאה אל הנכס מספר לקוחות ובהמשך העבירה למשיב הצעה מרוכש מעוניין, אלא שזה דחה אותה.

ביום 29.4.2014, היינו למעלה מחודשיים לאחר ההתקשרות בהסכם הבלעדיות, מכר המשיב את הנכס ל- Y . רוכשים אלה ביקרו בנכס עם מתווך ממשרד תיווך אחר ששה ימים לפני שחתם המשיב עם בראל על הסכם הבלעדיות.

בית המשפט העליון קבע, נקודת המוצא היא כי המתווך הבלעדי הוא הגורם היעיל בעסקה אשר נחתמה בתקופת הבלעדיות, ככל שאכן ביצע את פעולות השיווק הנדרשות בחוק בתקופה זו, ולא בנקל ניתן יהיה לסתור זאת.

זכאותו של מתווך לתשלום מותנית תמיד בכך שהוא יהיה הגורם היעיל שביסוד העסקה, גם אם מדובר במתווך בלעדי;

למתווך הבלעדי יש אפשרות "קלה" יותר לעמוד בתנאי זה מכוחה של החזקה הסטטוטורית שנקבעה בעניין בחוק; החזקה ניתנת לסתירה.

בית המשפט העליון הציע מספר אמות מידה, או שאלות מנחות, אשר יסייעו בהכרעה בשאלה האם הורם הנטל לסתירת החזקה הקבועה בסעיף 14(ב) לחוק.

בכלל זה, ומבלי למצות, יש לתת משקל לשיקולים הבאים:

א.    המועד שבו ראו הרוכשים את הנכס – לפני תקופת הבלעדיות או במהלכה; ככל שמדובר במועד לפני תקופת הבלעדיות – יש לבחון כמה זמן לפני תחילת התקופה הרוכשים ראו את הנכס (כשהדעת נותנת כי ככל שהמועד יהיה רחוק יותר מתחילת תקופת הבלעדיות כך יהיה קשה יותר לסתור את החזקה הפועלת לטובת המתווך);

ב.    המועד שבו נחתמה העסקה – בסמוך לחתימה על הסכם הבלעדיות, כאשר פעולות השיווק של המתווך הבלעדי היו באיבן, או בעיצומה של תקופת הבלעדיות, לאחר שכבר בוצעו אי-אלו פעולות שיווק על ידי המתווך הבלעדי;

ג.     כמותן ואיכותן של פעולות השיווק שבוצעו על-ידי המתווך הבלעדי;

ד.     תום הלב של הצדדים – האם יש חשש שהלקוח עקף ביודעין את הסכם הבלעדיות והתקשר עם מתווך אחר בתקופת הבלעדיות.

ה.    האם המוכרים דאגו להחריג רוכשים פוטנציאלים מהסכם הבלעדיות;

ו.     וכן האופן שבו הגיעו הרוכשים לנכס – האם באמצעות מתווך אחר או בדרך אחרת, למשל מתוך היכרות קודמת או מקרית עם בעל הנכס או מי ממכריו.

  לפרטים נוספים צרו קשר 03-6953545

טופס נפרד להסכם הבלעדיות עניין מהותי או עניין טכני ?

שאלה זו הוכרעה בבת משפט השלום ביום 8/4/2016 

במסגרת ת"א 5970-04-14 רצבי נ' קרול ואח'

בפסק הדין האמור בית המשפט  השלום דן בטופס עליו החתים המתווך את הלקוחות. מעיון בהסכם עולה כי המדובר בהכלאה בין הסכם להזמנת שירותי תיווך לבין הסכם בלעדיות.

בחירה זו של המתווך כמנסח המסמך, מנוגדת למעשה להוראות חוק המתווכים שעה שבסעיף 9(ב)(1) לחוק כאמור נקבע באופן מפורש כי מתן הבלעדיות ותוקפה יעוגנו במסמך נפרד.

בית המשפט קובע כי הדרישה לחתימה על מסמך נפרד בעניין הבלעדיות, אינה דרישה טכנית אלא מהותית ויש צורך להוכיח כי הצדדים חתמו על מסמך נפרד בכתב על מנת להבטיח את מודעות הלקוח למתן הבלעדיות הנטענת ותקופתה.

הכללת כלל ההוראות הנוגעות הן לשירותי התיווך והן לעניין הבלעדיות במסמך אחד, פוגמת בתכלית ההסדר החקיקתי, שמטרתו להפנות תשומת לב מיוחדת דווקא להוראה בעניין הבלעדיות.

השופטת קובעת כי לשיטתה למרות אי אחידות הפסיקה בעניין כי לאור תכלית החוק ונפקות רכיב הבלעדיות כלפי הלקוח, יש לאמץ את המגמה הדוגלת בדחיית טענת הבלעדיות רק מטעם זה בלבד.

נוכח כל האמור, דוחה השופטת את התביעה

לפרטים נוספים : עו"ד איל רוזין 03-6953545

פיצוי מוסכם בהפרת חוזה תיווך- יש רגליים לדרישה !!!

 בתא"מ 13-06-58956 זנו נ' ברוש שניתן על ידי כבוד השופט גולדקורן ב 2/4/2015 נדונה השאלה הבאה:

הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם הבלעדיות הינו כפול מדמי התיווך שהיו מגיעים לתובע מהנתבעת במידה וההסכם לא היה מופר והיו מתקיימים שלושת התנאים שנקבעו בסעיף 14 לחוק המתווכים. האם זהו פיצוי סביר?

סעיף 15 לחוק התרופות קובע כי אם הסכימו צדדים מראש על שיעור הפיצויים, יהיו הפיצויים כפי שהוסכם ביניהם, אולם במידה ובית המשפט מצא שהם נקבעו ללא יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת ההסכם כתוצאה מסתברת של הפרתו, רשאי בית המשפט להפחית את שיעור הפיצויים המוסכמים.

הכלל הוא בתי המשפט נוטים לכבד את רצון הצדדים, ומי שמבקש לטעון כי היחס בין הפיצוי לנזק אינו סביר, עליו נטל הראיה.

ההזדמנות שהוחמצה, לקבל הן ממוכרת (הנתבעת) והן מקונה 2% מתמורת עסקת מכר שתיקשר ביניהם, ובסך הכל 4% מאותה תמורה, היא נזקו של המתווך (התובע) בגין חתימת הסכם המכר בתקופת הבלעדיות "מאחורי גבו", המהווה הפרת חובת תום הלב הקבועה בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי); 

במקרה דנן, עלה בידי התובע עלה להוכיח את זכותו לפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם הבלעדיות.

א. המתווך הוכיח כי הסכם ההתקשרות והסכם הבלעדיות הינם ברי-תוקף.

ב.  לאחר מכן הוכיח המתווך כי הנתבעת הפרה את הסכם הבלעדיות.

בכך קיבל בית המשפט הנכבד את טענתו של המתווך לפיצוי מוסכם .

לפרטים נוספים  : עו"ד איל רוזין 03-6953545

אי גילוי פרטי על מנת להשיג תוצאה טובה יותר

 אי גילוי פרט מהותי

מה קורה כאשר המתווך מחליט משיקול דעתו המקצועי להשמיט את עובדת הימצאותו של כונס נכסים בתמונה על מנת שלא לפגוע בהצעת המחיר שיקבל  המוכר.

בפסק דין מיום 11/8/2015  תא"מ 45430-12-12 פרץ נ' אייזנברג תא"מ 11084-01-13 פרץ נ' מרינה בבית המשפט השלום בראשון לציון שניתן על ידי כבוד השופטת רבקה ארד נדונה סוגייה זו.

קובעת כבוד השופטת כי מקום שמונה כונס נכסים לנכס, האפשרות של בעל הנכס למכור את הנכס באופן עצמאי מוגבלת.

עסקינן בהליך הנתון לפיקוח ולביקורת שיפוטית המבטיחים השאת תמורה מקסימלית לבעלים ולעיתים מייתר כל צורך בתיווך ומונע האפשרות של המתווך להיות הגורם היעיל (ראו בעניין זה תא (ראשל"צ) 3395/05 יוסף ישראל נ' ניסים אליהו ובניו בע"מ (8.5.07)).

אין באמור משום קביעה כי כל אימת שמונה כונס נכסים לנכס הדבר שולל באופן מיידי ומוחלט אפשרות של תיווך. לעיתים אף כונס הנכסים עצמו נעזר בשירותי תיווך. הקביעה תעשה בהתאם לנסיבותיו של כל מקרה.

התובעת אישרה כי בעת שהחתימה את הנתבע על הזמנת התיווך, לאחר שראה את הנכס, לא מסרה לו כי הנכס מצוי בהליכי כינוס נכסים: "ברגע שאני אספר שזה בכינוס נכסים אז אני מפילה את העסק ואז אנשים אומרים שיכולים להשיג את זה יותר בזול."

פועל יוצא מעדות התובעת עצמה כי, בעת החתימה על טופס ההזמנה התובעת לא ציינה עובדה מהותית שהיתה ידועה לה באותה עת – כי מונתה על הנכס כונסת נכסים.

התובעת, בהיותה מתווכת מורשית, חייבת בחובת גילוי ונאמנות כלפי לקוחותיה וזאת מכח סעיף 8 לחוק המתווכים לפיו: "מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.".

העובדה שהנכס מצוי בהליכי כינוס הינה פרט מהותי ביחס לנכס שיש לגלותו ללקוח מיד.

יוער עוד כי כבוד השופטת החליטה לדחות את התביעה גם על סמך העדר גורם יעיל של המתווך

לפרטים נוספים  עו"ד איל רוזין 03-6953545

בית המשפט עושה צדק עם עבודת המתווך

לא אחדש דבר אם אחזור ואכתוב על כך, שלקוח שמונע מן המתווך בחוסר תום לב מלעשות את עבודתו – אחראי בתשלום למתווך.

אולם מה קורה אם הלקוח רק רשלן (ואין חוסר תום לב) ? האם גם אז שיא בתשלום למתווך ?

בכך עוסק פס"ד תק (תל אביב) 33919-08/14  ישי בסרגליק ואח' נ' דורין גולדפדר, אריאלה לין גולדפדר שניתן ביום 6/7/2015;

לגישת בית המשפט (לתביעות קטנות) הדרישה לכך שהמתווך ישמש הגורם היעיל שהביא להתקשרות בעסקה נועדה להגן על הלקוח.

מקום שבו הלקוח הזמין שירותי תיווך ממתווך' אך הלקוח – ברשלנותו שלו – לא יידע את המתווך ששירותיו אינם נדרשים מאחר שהסתייע בשירותי תיווך של אחר ובסופו של דבר התגבשה עסקה – הרי שיש לחייב את הלקוח לשלם למתווך את דמי תיווך הנקובים בהזמנה.

במצב דברים כזה לא דבק כל אשם בהתנהגותו של המתווך, ומנגד דבק אשם מסוג רשלנות בהתנהגותו של הלקוח. שיקולי מדיניות משפטית מטים את הכף שלא להקנות הגנה ללקוח בשעה שלא נזהר, והמתווך הסתמך על התנהגותו של הלקוח ושינה את מצבו לרעה. במצב כזה יש מקום לספק הגנה דווקא למתווך ולתמרץ את הלקוח להיזהר.

אכן, משמעות הדבר היא שהלקוח ייאלץ לשלם דמי תיווך פעמיים. תוצאה זו מעוררת אי-נחת. אולם אין ללקוח שנהג כך אלא להלין על עצמו. היה עליו להיזהר לפני שחתם על שתי הזמנות תיווך ואפשר לשני מתווכים שונים להראות לו את אותו הנכס, ומשלא נזהר – עליו לשלם את המחיר על כך.

לפרטים נוספים: עו"ד איל רוזין 03-6953545 

חובת הגילוי של המתווכים עד היכן ?

או מתי גובה התשלום מן הצד השני הופך להפרה של חובת הגילוי

העובדות בקליפת האגוז:

ü      חברה שקלה למכור נכס מסחרי ולכן פנתה למתווך, בו בטחה, והתייעצה עימו מהו הסכום הגבוה ביותר שניתן לקבל עבור הנכס.

ü      המתווך הסביר כי לדעתו ניתן לקבל כ – 6 מליון ₪ וכי יציע את הנכס במחיר של 6.5 מליון ₪ כדי להגיע ל – 6 מליון במסגרת מו"מ. סוכם כי המתווך יפעל למציאת קונה וכי יהיה זכאי לדמי תיווך בשיעור של אחוז אחד מסכום המכירה.

ü      המתווך איתר קונה (היה מתעניין נוסף) שהציעה לשלם 6 מליון ₪ וטען כי מדובר בתמורה טובה.  נחתם חוזה מכר.

ü      מס שבח לא קיבל את שווי העסקה וטען כי השווי בפועל הינו גבוה הרבה יותר.

ü      בין החברה למס שבח התקיים הליך ערר לגבי השומה.

ü      או אז התברר כי  התברר לחברה כי בנוסף לדמי התיווך ששילמה החברה המתווך גבה מהקונה סכום של חצי מליון ₪ בצירוף מע"מ (580,000 ₪) וזאת ללא ידיעת המבקשת.

ü      לאור גילוי זה, טוענת החברה כי המתווך ניצל לרעה את האמון והבלעדיות שניתנו לו על ידי החברה וכל פעולותיו כוונו לביצוע מעשה עוקץ ותרמית ולגרום לחברה להאמין כי לא ניתן למכור את הנכס ביותר מ – 6 מיליון ₪.

ומה בית המשפט החליט ?

בהליך לעיקול זמני וביטולו קבע בית המשפט השלום בראשון לציון ת"א 42681-10-14 מרצפות בת ים בעמ נ' זפקו מיום  20/1/2015 את הדברים הבאים:

סעיף 8 לחוק המתווכים קובע כי מתווך במקרקעין יפעל "בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך".

כמו כן, חוק המתווכים קובע כי על המתווך לידע את הלקוח בכל עניין אישי שיש לו בעסקה, חובה הנובעת אף מחובת תום הלב הכללית, ולקבל את הסכמת הלקוח בכתב, שאחרת לא יוכל לשמש כמתווך בעסקה סעיף 10 לחוק.

חובת הגילוי החלה על מתווך במקרקעין הינה חובה מוגברת ועליו לידע את לקוחו בדבר אינטרס שיש לו בעסקה, ואשר הגילוי יבהיר ללקוח כי אינו יכול לסמוך עליו כגורם מתווך בלבד וכי עליה לשקול קבלת יעוץ נוסף בעניין התמורה, ממקור אחר (ר' תא (מחוזי-נצרת) 4532-02-12 תוגלילי נכסים בע"מ נ' יעקב טסלר (14.8.14), ע"א (מחוזי י-ם) 3597/09 יואל נדב נ' עו"ד דוד ינובסקי (2.9.10)).

בענייננו, על פניו, התשלום שקיבל המשיב מקונה הנכס בסך כולל העולה על חצי מליון ₪ מבלי שקיבל את הסכמת המבקשת לעניין זה, יש בו משום ראיה לכאורה להפרת חובת הנאמנות המוטלת על המשיב כמתווך.

לפרטים נוספים: עו"ד איל רוזין 03-6953545