חצי זה 50% פחות

חצי זה 50%  פחות

במקרה שהיה בפסק הדין א 39560-02/12 מרדכי קינן נ' י.א.ר.א. נכסים בע"מ שניתן לפני כחודש בבית המשפט בירושלים. 

בתביעה התברר כי עורך דין אשר היה גם הוא מערב בעניין מכירת הנכס היה בעצם הגורם אשר הביא את העסקה.

המתווך אשר תבע בבית המשפט כי הינו "הגורם היעיל"; בית המשפט הנכבד קבע כי חוק המתווכים במקרקעין אינו כולל התייחסות למצב בו ניתן לייחס לשני גורמים שונים את העובדה שכל אחד מהם היה הגורם היעיל להתקשרות.

בנסיבות אלה מתחייבת המסקנה כי הן התובע והן אחר היו הגורמים היעילים להתקשרות הצדדים בעסקה. 

אכן, העובדה שהתובע היה גורם בלעדיו אין להתקשרות, כשלעצמה, אינה מזכה אותו בדמי התיווך.  אולם במקרה זה היה המתווך  גם הגורם המניע ובפועל שותף שווה להשלמה היעילה של העסקה. 

לפיכך קבע בית המשפט התובע והגורם האחר, גם יחד,  היוו את הגורם היעיל להתקשרות; לפיכך המתווך והגורם האחר, גם יחד, זכאים להתחלק בדמי התיווך.

אומר בית המשפט  

" במהלך המשא ומתן עשויות להתגלע בין הצדדים מחלוקות אשר אינן ניתנות לגישור. רק גורם נוסף (מתווך נוסף או אדם אחר), עשוי לסייע לצדדים לחצות את התהום הפעורה ביניהם. כאן מתחילים הקשיים בהכרעה בשאלה האם המתווך הוא הגורם היעיל. יש לבחון האם הגורם הנוסף היה הגורם היעיל, או שמא שניהם או אף אחד מהם. מבחינה תיאורטית כל אחת מהתוצאות אפשרית, פעמים אין זכאות לדמי תיווך, פעמים ישנה זכאות למתווך אחד ופעמים למספר מתווכים....".

 לפיכך קבע השופט  לקבל את התביעה ולקבוע כי המשיבה חבה בתשלום מחצית מדמי התיווך בעבור העסקה. 

לפרטים נוספים : עו"ד איל רוזין 03-6953545

הזמנת תיווך בדואר אלקטרוני

מה דינה של הזמנה בכתב שהועברה במייל ואינה חתומה?

תא"מ 16231-05-14 אור-זיו נכסים בע"מ נ' אינטרומדיקס - טכנולוגיות רפואיות מתקדמות בע"מ מיום 14/11/2014 ;

                                        

בכתב התביעה טענה התובעת כי הזמנת התיווך הועברה באמצעות המייל לנתבעת לצורך חתימתה וכי מנהלי הנתבעת ביקשו מהתובעת "לסמוך עליהם" לאור היכרות עיסקית קודמת.

הנתבעת מודעת לחובתה לשלם לתובעת את דמי התיווך וכי ניתנו לתובעת הבטחות על ידי מנהלי הנתבעת כי הסכום אושר לתשלום ויועבר לתובעת ואולם, חרף הבטחות שניתנו לא שילמה הנתבעת את שכרה של התובעת.

יש לציין כי אין מדובר בטענות בעלמא אלא בטענות המגובות בתכתובות שהוחלפו בין הצדדים, מרביתם באמצעות המייל, ומהן עולה כי, לכאורה, הנתבעת מודה בחובה כלפי התובעת ואינה מעלה כל טענה כנגד התחייבותה לשלם את דמי התיווך.

אמנם, הוראות חוק המתווכים הינן קוגנטיות והדרישה בחוק הינה להזמנה בכתב חתומה. יחד עם זאת, יש לבחון את נסיבות העניין שבפנינו גם בראי עיקרון תום הלב ועל בסיס הנסיבות הספציפיות. משכך, יש לשמוע ראיות ביחס לכוונת הצדדים ולהסכמות ביניהם.

הזמנת שירותי התיווך כוללת, לכאורה, את הפרטים הנדרשים בהתאם לתקנות המתווכים ויש בה כדי להגשים התכלית העומדת בבסיס החוק. ככל ותוכיח התובעת כי הזמנת שירותי התיווך הועברה במייל לנתבעת והתקבלה אצלה, הרי שיכול וכיום בעידן האלקטרוני אין בעצם העדרה של חתימה על המסמך כדי לפסול המסמך כמי שאינו עומד בדרישות החוק.

יפים לעניין זה דבריה של כב' השופטת לבהר שרון בפסק הדין בעניין נועם לנדאו (אוזכר לעיל):

" ראשית, יש לבדוק האם עצם העובדה שהמסמך נשלח במייל ולא נושא את חתימת הצדדים פוסלת את היותו של המסמך מסמך בכתב. דואר אלקטורני מטיבו אין בו חתימות. ואולם, בעידן האלקטרוני בו אנו מצויים, בו מסמכים חשובים והסכמות עקרוניות מועברות מידי יום במייל, אין מקום לפסול היותו של "מסמך בכתב" רק בשל העדר חתימות, ויש לבחון את הנסיבות והרקע למשלוח המייל (....) כך במקרה שלפנינו, יש לראות במייל, לפחות בשלב הראשוני "מסמך בכתב", והעובדה שהוא אינו חתום כי הוא נשלח בדואר אלקטרוני – אינה, כשלעצמה, פוסלת את היותו מסמך בכתב".

במקרה זה התביעה לא נמחקה על הסף;

לפרטים נוספים : עו"ד איל רוזין 03-6953545

גבול האחריות של מתווך

מה קצה האחריות של מתווך ?

בתביעה אשר הוגשה לבית המשפט לתביעות קטנות תבע שוכר דירה (אשר לבסוף לא שכר את הדירה ) את המתווך על כך שבשלב מסויים הדירה לא הועמדה עוד להשכרה על ידי בעליה אלא למכירה, וכתוצאה מכך טען אותו שוכר פוטנציאלי נגרמו לו נזקים רבים וכבדים.

המתווך מצידו טען שמי שאחראי למעבר זה היה בעל הדירה ואילו המתווך היה רק גורם מייעץ בלבד אשר שטח בפני בעל הדירה את היתרונות והחסרונות שבדבר.

בית המשפט הנכבד קיבל עמדה זו של המתווך וקבע שתפקידו של מתווך הינו לייעץ ולא להחליט באשר לייעוד עסקת הנדלן המתאימה לנכס.

לשיטת בית המשפט האחריות הכוללת (גם במקרה של ייעוץ אגרסיבי) הינה של בעל הנכס אשר לו נתון המנדט הסופי בדבר מה ייעשה בכנס שלו ולא למתווך.

לפרטים נוספים : עו"ד איל רוזין 03-6953545

הגורם היעיל אין אפשר בלעדיו

"הגורם היעיל" חזקה הניתנת לסתירה  אך לא ויתור

בפסק דין שניתן ביום 14/12/14 בת"א 7881-08-13 גרינברג ואח' נ' סיניה  נדון סעיף 14(ב) לחוק המתווכים:

"מתווך במקרקעין שביצע בתקופת הבלעדיות את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף 9(ד) – חזקה שהיה הגורם היעיל כאמור בסעיף קטן (א)(3) לגבי עסקה שנכרתה בתקופת הבלעדיות".


בנסיבות פסק הדין עלתה השאלה הבאה: כאשר המו"מ התנהל בתקופת הבלעדיות וההסכם למעשה גובש בתקופת הבלעדיות, מול קונה שלתובע לא היה כל קשר אליו, האם קמה לתובע הזכות לקבל דמי תיווך, אם מכוח חוק המתווכים אם מכוח חוק החוזים וההוראות של הסכם הבלעדיות אליהן מפנה התובע.

בית המשפט קבע שלא !!!

קובע בית המשפט בפסק הדין כי המחוקק בחר להוסיף חזקה לטובת המתווך, לפיה מקום שקיים הסכם בלעדיות והמתווך ביצע את הפעולות עליו התחייב, חזקה שהינו ה"גורם היעיל". הוספה "חזקה", אך לא בוטלה הדרישה לעניין היותו הגורם יעיל; הועבר הנטל הראייתי על כתפי מזמין השירותים להוכיח כי המתווך לא היה הגורם היעיל בעסקה,

ב ע"א 37075-03-11 ז'קלין נגר נ' דניאל אהרוני (2011) "עולה מן המקובץ מסקנה ולפיה אין להתנות על מבחן וגורם כה מהותי ביחסי מתווך-לקוח.

לפיכך, חוזה המתנה על מבחן זה איננו חוקי ודינו– בטלות. בטל הסכם הבלעדיות – בטל חיובה של המערערת כלפי המשיב. בטל חיובה של המערערת כלפי המשיב – נשמטה הקרקע מתחת לטענותיו של המשיב כנגדה...לסיכום, המשיב תמך את גוף תביעתו בשתי עילות. עילה אחת מכוח דיני חוק המתווכים מכאן, ועילה שנייה מכוח חוק החוזים מכאן. לאור דיוננו, נסיבות המקרה שמטו את העילה מכוח חוק המתווכים, וחוק המתווכים שמט את העילה מכוח דיני החוזים. משבטלו רגליים אלו, דין תביעתו של המשיב להידחות ודין ערעורה של המערערת – להתקבל, וכך אני מחליט.  פסק-דינו של בית-משפט השלום נשוא הערעור בטל".

כאמור במקרה שלפנינו השופטת קבעה כי הנתבעת סתרה את החזקה – הקונים הגיעו לנתבעת ללא כל קשר לתובע. לא יכולה להיות מחלוקת שהתובע אינו הגורם היעיל ולכן תביעתו נדחתה.

לפרטים נוספים : עו"ד איל רוזין 03-6953545